空き家買取の相場と流れ｜仲介との違い・売れない家の対処法と業者の選び方

相続した実家や、親が施設に入って誰も住まなくなった家。仲介で売りに出したものの問い合わせがなく、固定資産税と草刈りの手間だけがかかっている。そんな空き家の相談で、まず候補にあがるのが空き家の買取です。とはいえ「買取は安く買いたたかれる」「どの業者に頼めばいいのか分からない」と、空き家の買取に踏み切れない方も多いのではないでしょうか。

先に結論をお伝えすると、空き家の買取価格は仲介で売れる想定価格の6〜8割が一般的な目安です。そのかわり買い手を探す期間がなく、早ければ数週間で現金化でき、仲介手数料もかかりません。築年数が古い、建物が傷んでいる、再建築不可や共有名義といった訳ありの事情がある空き家ほど、仲介より買取の方が結果的に手残りと時間の両面で有利になりやすい売り方です。

この記事では、仲介と買取の違い、築年数・立地・状態・訳あり要因別の買取相場の考え方、買取の流れと期間、費用と税金の概要、売れない空き家の対処法、業者の選び方までを全国共通の総論としてまとめました。相続・管理・補助金・リースバックなど、空き家に関するほかの記事への案内も最後に用意しています。監修は、訳あり不動産を中心に1,500件以上の相談に携わってきた宅地建物取引士の桐生 達弘です。

空き家の買取とは？仲介との違いと向いているケース

空き家の買取とは、不動産会社が買主になって空き家を直接買い取る売り方です。仲介は不動産会社が一般の買い手を探して売買をまとめる方法なので、「誰が買うか」がいちばんの違いになります。買取は買い手探しの時間がかからない一方、価格は仲介より低くなるのが一般的です。

買取は業者が直接買う、仲介は買い手を探してもらう

仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、ポータルサイトへの掲載や内覧対応を経て買い手が見つかるのを待ちます。いつ売れるか、いくらで売れるかは市場しだい。買い手が住宅ローンを使う場合は、ローン審査の結果によって契約が白紙になることもあります。

買取では、業者が現地を確認して価格を提示し、条件が合えばそのまま契約に進みます。買い手が業者1社なので、内覧を何度も受ける必要がありません。業者は買い取った家をリフォームやリノベーションで再生して売る、建物を解体して土地として売るといった方法で利益を出します。

仲介と買取の違いを比較表で確認

両者の違いを、空き家を売るときに気になる項目ごとにまとめました。

比較項目	仲介	買取
売却価格の目安	相場価格（市場で売れる価格）	仲介の想定価格の6〜8割
現金化までの期間	3〜12か月が目安（売れ残ることもある）	1〜4週間が目安
仲介手数料	かかる（売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限）	業者が直接買う場合はかからない
内覧・販売活動	必要	原則不要（現地調査のみ）
残置物・家財	原則として売主が片付ける	そのまま引き取る条件を交渉できることが多い
契約不適合責任	売主が負うのが一般的	免責にできるケースが多い
近所に知られるか	広告で知られやすい	広告を出さずに進められる

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える部分について「3%＋6万円」に消費税を加えた額です。800万円以下の空き家などは、2024年7月から仲介業者が受け取れる報酬の上限が30万円（税別）まで引き上げられる特例ができました。安い空き家ほど、手数料の割合が重くなる点は知っておきたいところです。

買取が向いている空き家、仲介が向いている空き家

どちらが正解かは、空き家の条件と、あなたが「価格」と「早さ・手間」のどちらを重く見るかで決まります。目安を整理すると次のとおりです。

• 買取が向いている。築年数が古く建物の傷みが大きい、残置物が大量にある、遠方で管理や内覧対応ができない、再建築不可・借地権・共有名義などの事情がある、相続税の納付や遺産分割のために期限までに現金が必要
• 仲介が向いている。駅に近いなど需要のある立地で、建物の状態もよく、売却まで半年〜1年かかっても困らない

迷う場合は、仲介の査定と買取の査定を同時にとって比べるのが確実です。両方の金額が手元にあれば、「差額を払ってでも早く手放す価値があるか」を数字で判断できます。

空き家の買取相場の考え方｜仲介価格の6〜8割が目安

空き家の買取相場は、仲介で売れる想定価格の6〜8割が一般的な目安です。たとえば仲介なら2,000万円で売れる見込みの空き家なら、買取では1,200万〜1,600万円前後が目安です。ただしこれは平均的な話で、築年数・立地・建物の状態・訳あり要因によって、この幅より上にも下にも動きます。

買取価格が仲介より低くなる理由

業者は買い取った空き家を再生して売り、その差額で利益を出します。買取価格は、おおむね次の計算で決まると考えると分かりやすいでしょう。

つまり「同じ空き家でも、再生の力がある業者ほど高く買える」ということです。自社でリノベーションできる業者は工事費を抑えられ、再生後の価格も高く見込めるため、そのぶんを買取価格に回せます。

築年数・立地・建物の状態・訳あり要因で変わるポイント

買取価格を左右する要因を4つに分けて整理しました。自分の空き家がどこに当てはまるかを確認してみてください。

要因	価格が下がりやすいケース	価格が保たれやすいケース
築年数	1981年5月31日以前の旧耐震、築40年超で大規模な修繕が必要	築年数が浅い、耐震改修やリフォームの履歴がある
立地	駅から遠い、人口減少が進む地域、前面道路が狭い	駅に近い、住宅需要のある地域、整形地
建物の状態	雨漏り、シロアリ、傾き、長期間の放置による劣化	定期的に換気・通水されていて傷みが少ない
訳あり要因	再建築不可、借地権、共有持分、事故物件、境界未確定	権利関係がシンプルで、測量や登記が済んでいる

建物が古すぎて価値がほとんど付かない場合でも、土地としての価値は残ります。業者が解体を前提に買い取るときは、土地の価格から解体費用を差し引いた金額が目安になるため、家が古いからといって値段が付かないとは限りません。

訳あり要因がある空き家は、一般の買取業者では断られたり、大きく減額されたりしやすい分野です。再建築不可は再建築不可物件の買取相場、室内で人が亡くなった家は事故物件の売却相場、兄弟との共有名義は共有持分の売却方法で、それぞれの相場の考え方を解説しています。

自分の空き家の相場をつかむ3つの方法

業者の提示額が妥当かどうかを判断するには、査定の前に相場の感覚を持っておくと安心です。

1. 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で取引価格を調べる。周辺で実際に取引された価格や地価公示を地図上で確認できる
2. レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を見る。不動産会社の間で共有された成約事例の概要を、エリアや築年数で絞り込める
3. 仲介と買取の両方で複数社に査定を依頼する。仲介の査定額に6〜8割を掛けた水準と、買取の提示額を見比べる

空き家買取の流れと期間｜相談から現金化まで

空き家の買取は、相談から決済まで早ければ1〜4週間ほどで完了します。仲介のように買い手を探す期間がないためです。ただし相続登記が終わっていない、共有者の同意がとれていないといった事情があると、その手続きのぶんだけ長くなります。

空き家買取の5ステップ

1. 相談・簡易査定。所在地、築年数、間取り、相続の状況などを伝え、おおよその買取価格を聞く
2. 現地調査・正式な買取価格の提示。建物の傷み、接道、境界、残置物の量を確認したうえで価格と条件が示される
3. 条件の比較・交渉。複数社の価格だけでなく、残置物の扱い、契約不適合責任、引渡し時期を比べる
4. 売買契約。重要事項説明を受けて契約を結ぶ。手付金を受け取ることもある
5. 決済・引渡し。残代金を受け取り、所有権移転登記をして完了

期間が長引く主な原因

買取そのものは短期間で進みますが、売る前提となる手続きが残っていると時間がかかります。とくに多いのが次の3つです。

• 相続登記が済んでいない。名義が亡くなった親のままでは売買できない。2024年4月から相続登記は義務になっている
• 共有者全員の同意がとれていない。家全体を売るには共有者全員の合意と署名が必要
• 境界が確定していない。隣地との境界があいまいだと、測量や立会いに数か月かかることもある

相続登記の期限や必要書類は空き家を相続したらやるべき手続き完全ガイドで詳しく解説しました。業者によっては、登記の手続きと並行して査定や条件の調整を進めてくれるところもあります。

売る前にそろえておきたい書類

次の書類が手元にあると、査定が正確になり、契約までの時間も短くなります。見つからないものがあっても相談はできるので、分かる範囲で用意しておきましょう。

• 登記事項証明書（名義・共有者・抵当権の確認）
• 固定資産税の納税通知書や評価証明書
• 建築確認済証・検査済証、建築時の図面
• 測量図・境界確認書（あれば）
• 購入時の売買契約書や領収書（取得費の確認に使う）

空き家の買取にかかる費用と税金の概要

空き家を業者に直接買い取ってもらう場合、仲介手数料はかかりません。主にかかるのは売買契約書の印紙税、抵当権が残っていればその抹消費用、売却益が出た場合の譲渡所得税です。相続した空き家なら、一定の要件で譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

空き家買取でかかる費用・かからない費用

費用	買取での扱い	目安・ポイント
仲介手数料	業者が直接買う場合はかからない	買取業者を紹介する仲介会社が入ると手数料が発生することがある
印紙税	かかる	売買価格1,000万円超5,000万円以下なら軽減措置で1万円（2027年3月31日までに作成する契約書）
抵当権抹消の登録免許税	ローンが残っている場合	不動産1件につき1,000円と司法書士報酬
相続登記の費用	名義変更がまだの場合	登録免許税は固定資産税評価額の0.4%と司法書士報酬
残置物の処分費	業者が引き取る条件なら自己負担なしのことが多い	買取価格から差し引かれていることもあるので内訳を確認
解体費・測量費	業者負担にできるかは交渉しだい	誰が負担するかで手残りが変わる

見積もりを比べるときは、提示された買取価格から自分で負担する費用を差し引いた「手残り」で比べるのが確実です。買取価格が高くても、残置物の処分や測量を自己負担にすると逆転することがあります。

売却益が出たら譲渡所得税がかかる

空き家を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として税率20.315%、5年以下なら短期譲渡所得として39.63%です。

相続した空き家は、亡くなった親が取得した時期と取得費を引き継ぎます。親が何十年も前に買った家なら長期譲渡所得になるのが普通です。取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費とみなすため、譲渡所得が大きくなりやすい点に注意してください。

相続した空き家は3,000万円控除を確認

相続した空き家を売る場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を使えると、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を差し引けます。対象は1981年5月31日以前に建築された家で、相続から3年を経過する年の12月31日までに売ることなどが要件です。

2024年1月以降の売却では、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う場合も対象になりました。古い家をそのまま業者に買い取ってもらい、業者が解体する形でも使える可能性があるため、買取とは相性のよい特例です。要件と計算例は相続空き家の3,000万円控除の解説でまとめています。

空き家が売れないときの対処法｜買取を含む5つの選択肢

仲介で空き家が売れないときは、価格や売り方の見直し、訳ありに強い業者への買取相談、解体、リノベーション、空き家バンクの5つが主な選択肢です。どれも合わない場合は、条件を満たせば相続土地国庫帰属制度で土地を国に引き取ってもらう方法も検討できるでしょう。

①売り方を見直して買取に切り替える

半年以上売れていない場合は、価格設定が相場とずれているか、そもそも一般の買い手が住宅ローンを組みにくい家なのかもしれません。値下げを繰り返すより、買取の査定をとって仲介の売り出し価格と比べた方が早く結論が出ます。

②訳あり物件に強い買取業者に相談する

再建築不可、借地権、共有名義、事故物件などの空き家は、一般の業者に断られても、訳あり物件の買取・再生を専門にする業者なら値段が付くことがあります。断られた理由が「その会社の再販の想定に合わなかった」だけというケースは珍しくありません。

③解体して更地で売る

建物の傷みが激しい場合は、解体して土地として売る方法もあります。木造の解体費用は1坪あたり3万〜5万円が目安です。ただし1月1日時点で建物がないと住宅用地の特例が外れ、その年度から土地の固定資産税が上がります。仕組みは空き家の固定資産税は6倍？、解体費の補助は空き家の解体・リフォーム補助金一覧で確認できます。

④リノベーションして売る・貸す

需要のある立地なら、リノベーションで価値を上げてから売る、賃貸に出すという選択肢もあります。工事費の目安は空き家リノベーション費用の相場、売る場合と貸す場合の10年収支は空き家は売却と賃貸どっちが得？で比較しています。

⑤空き家バンクに登録する

自治体が運営する空き家バンクは、地方の空き家や価格の安い空き家でも無料で掲載できるのが特長です。移住希望者など、仲介では出会えない買い手に届くこともあります。使い方と注意点は空き家バンクとは？で解説しています。

処分方法をさらに広く比べたい方は、費用・期間・手残りを7つの方法で一覧にした記事も参考にしてください。

放置を続けると、改正空家法（2023年12月施行）により「管理不全空家」として市区町村から指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるため、売るまでの間も最低限の管理は欠かせません。

失敗しない空き家買取業者の選び方

空き家の買取業者は、提示額の高さだけでなく、再生する力、訳あり物件への対応、契約条件の3つで選ぶのが基本です。同じ空き家でも業者によって提示額が数百万円変わることがあるため、少なくとも2〜3社は比べてください。

買取業者を比べるときのチェックポイント

注意したい業者の特徴

相場より大幅に高い金額を提示して契約を急がせ、現地調査のあとで「想定外の傷みがあった」と減額する手口には注意が必要です。売主が個人で、業者が買主になる取引では、宅地建物取引業法のクーリングオフは使えません。契約前に、減額の条件や手付金の扱いを書面で確認しておきましょう。

「今日決めてくれればこの価格」と即決を迫る、査定の根拠を説明しない、契約書の控えをすぐに渡さないといった業者も避けた方が安全です。

地域ごとの業者選びは地元の事情もふまえて

買取業者の得意分野は地域によって差があります。東京のように業者の選択肢が多いエリアでは、業者のタイプを理解して比べることが大切です。東京の空き家なら、5つのタイプ別に比較した東京の空き家買取業者の選び方もあわせて読んでみてください。

空き家の相続・管理・補助金・リースバックまで状況別に読む

空き家の悩みは、売る前の相続手続きから、売るまでの管理、住み続けたい場合の選択肢まで幅広くあります。あなたの状況に近いものから読み進めてください。

あなたの状況	読んでおきたい記事
親が亡くなり、実家を相続したばかり	空き家を相続したらやるべき手続き完全ガイド
相続した実家を売るときの税金を減らしたい	相続空き家の3,000万円控除
売るまでの間、遠方の空き家を管理したい	空き家管理サービス比較10選
解体やリフォームの補助金を知りたい	空き家の解体・リフォーム補助金一覧
売るか貸すか迷っている	空き家は売却と賃貸どっちが得？
親がまだ実家に住んでいる	親の実家はリースバックできる？

親が今も実家に住んでいるなら、空き家になる前にリースバックという選択肢もあります。リースバックは家を売ったあとも賃貸で住み続けられる仕組みで、売却価格は相場の6〜8割、家賃は売却価格×年6〜13%÷12が目安です。ただし、空き家になった家は住み続ける人がいないため対象外になります。

リースバックの仕組みやデメリットを基礎から知りたい方は、リースバックとは？から読むと全体像がつかめます。

空き家の買取に関するよくある質問

ボロボロの空き家でも買い取ってもらえますか？

買い取ってもらえる可能性は十分にあります。建物に価値が付かない場合でも、業者は解体して土地として売る、リノベーションで再生するといった方法で利益を見込めるためです。その場合の買取価格は、土地の価格から解体費用などを差し引いた金額が目安になります。

空き家の買取価格は仲介の何割くらいですか？

一般的には仲介で売れる想定価格の6〜8割が目安です。再生費用が大きい家や訳あり要因がある家は、この幅より下がることがあります。反対に、自社でリノベーションできる業者は再生後の価格を高く見込めるため、目安より高い価格を提示できることもあります。

相続登記が済んでいなくても空き家を売れますか？

名義が亡くなった方のままでは売買契約と決済はできません。ただし査定や業者との相談は登記前でも進められます。2024年4月から相続登記は義務になっているので、売却の予定にかかわらず早めに手続きしておきましょう。

家財や仏壇が残ったままでも買取できますか？

残置物をそのまま引き取る条件で買い取る業者は多くあります。処分費用が買取価格から差し引かれている場合もあるため、引取りの範囲と費用の扱いを契約前に確認してください。仏壇や写真など残したい物は、引渡し前に運び出しておきましょう。

空き家の買取でも確定申告は必要ですか？

売却益が出た場合は、売った翌年に確定申告が必要です。相続した空き家の3,000万円控除を使って税額がゼロになる場合も、特例を受けるには申告が要件になります。売却損が出た場合や利益が出なかった場合は、原則として申告は不要です。

まとめ｜空き家の買取は「手残り」と「時間」で仲介と比べよう

空き家の買取は、仲介より価格が下がるかわりに、早く現金化でき、仲介手数料や残置物の手間を減らせる売り方です。築年数が古い家、傷みが大きい家、訳ありの事情がある家ほど、買取を選ぶ意味は大きくなります。

株式会社CLOUD HOMeは、空き家をはじめ、再建築不可・借地権・底地・共有持分・事故物件を自社で買い取り、リノベーションで再生しています。親が住み続けたい実家には自社でのリースバックにも対応しています。他社で値段が付かなかった空き家も、まずは現状をお聞かせください。

株式会社CLOUD HOMe　代表取締役
桐生 達弘
保有資格：宅地建物取引士

不動産の売買・買取・相続・共有持分・空き家まで幅広く手がけ、2019年に株式会社CLOUD HOMeを設立。空き家・再建築不可物件・共有名義トラブルなど、一般流通が難しい不動産の買取再販事業「空き家のみらい」を展開しています。
他社で断られた権利関係の複雑な案件も、状況を整理して最適な解決策をご提案。2026年6月現在、解決実績は1,500件以上にのぼります。一軒一軒の空き家と地道に向き合い、根本的な解決を通じて、より大きな社会的インパクトを生み出す企業を目指します。