空き家の固定資産税は6倍？減免の仕組みと特定空家の基準・回避策を解説

結論からお伝えすると、空き家を持っているだけで固定資産税がすぐ6倍になることはありません。ただし、管理を怠って「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、自治体から勧告を受けると、税金が大幅に上がってしまいます。

2023年12月の法改正で、これまでの特定空家に加えて「管理不全空家」も増税の対象に追加されました。以前より税金が上がるハードルは下がっているため、空き家を所有している方は仕組みを正しく理解しておくことが大切です。

この記事では、空き家の固定資産税が6倍になるからくりから、特定空家・管理不全空家の基準、税金が上がるタイミング、そして特例を維持しながら税負担を抑える回避策まで、税金が不安な方に向けてわかりやすく解説します。

空き家の固定資産税が6倍になるって本当？まず仕組みを理解

「6倍」という数字だけが独り歩きしている感もありますが、まずはなぜそんなことが起こるのか、仕組みから整理していきましょう。

そもそも固定資産税と都市計画税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される地方税です。土地や家屋の評価額（固定資産税評価額）に税率1.4%をかけて計算されます。市街化区域内の土地には、これに加えて都市計画税（税率上限0.3%）もかかります。

空き家であっても、土地と建物を所有している限り、毎年この税金を払い続けなければなりません。

住宅用地の特例で「1/6」に軽減されている

ここがポイントです。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額が大きく軽減されています。

区分	面積	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	200㎡以下の部分	評価額×1/6	評価額×1/3
一般住宅用地	200㎡超の部分	評価額×1/3	評価額×2/3

つまり、住宅が建っている200㎡以下の土地なら、固定資産税は本来の1/6まで軽減されているわけです。この優遇があるからこそ、住宅地の税負担は抑えられています。

「6倍」のからくり｜特例が外れると実質どこまで上がるのか

勘の良い方はもうお気づきですよね。空き家が特定空家や管理不全空家に指定されて勧告を受けると、この住宅用地の特例が外れます。すると課税標準額が1/6から本来の評価額に戻るため、単純計算で固定資産税が約6倍になる、というのが「6倍」のからくりです。

厳密には負担調整措置などの関係で「ちょうど6倍」になるとは限りませんが、いずれにせよ税負担が一気に数倍に膨らむのは間違いありません。年間2〜3万円だった税金が15万円超になれば、家計へのインパクトは大きいですよね。

固定資産税が上がる空き家の2区分｜特定空家と管理不全空家

固定資産税の特例が外れるのは、空き家が「特定空家」または「管理不全空家」に指定された場合です。それぞれどんな空き家が該当するのか、確認しておきましょう。

特定空家とは（倒壊の危険・衛生上有害など）

特定空家とは、そのまま放置すると著しく危険・有害だと判断される空き家のこと。具体的には、次のいずれかに当てはまる状態を指します。

• 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある
• 著しく衛生上有害となるおそれがある
• 適切な管理が行われず著しく景観を損なっている
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切

屋根や外壁が崩れかけている、ゴミが放置されて悪臭を放っている、といったレベルの空き家が該当します。

管理不全空家とは（特定空家の前段階／2023年新設）

管理不全空家は、2023年12月の改正空家法で新たに設けられた区分です。「このまま放置すれば特定空家になりそうな空き家」、つまり特定空家の一歩手前の状態を指します。

窓ガラスが割れている、屋根や壁の一部が破損している、雑草が伸び放題になっているなど、特定空家ほど深刻ではないものの管理が行き届いていない空き家が対象です。この区分が新設されたことで、軽減措置から外れる空き家の範囲が大きく広がりました。

特定空家と管理不全空家の違い比較表

項目	管理不全空家	特定空家
状態	放置すれば特定空家になる恐れ	倒壊の危険・衛生上有害など深刻
位置づけ	特定空家の前段階	最も問題が深刻な段階
新設時期	2023年12月の法改正で新設	2015年の空家法施行時から
税の扱い	勧告で住宅用地特例が解除	勧告で住宅用地特例が解除

注目すべきは、どちらの区分でも「勧告」を受けると固定資産税の特例が外れる点です。「うちはまだ倒壊レベルじゃないから大丈夫」と油断していると、管理不全空家として指定されてしまうケースもあります。

税金はいつ上がる？認定から増税までの4ステップ

空き家が指定されても、いきなり翌日から税金が6倍になるわけではありません。自治体は段階を踏んで対応するため、どのタイミングで税金が上がるのかを知っておけば、慌てず対処できます。

助言→指導→勧告→命令の流れ

「勧告」を受けた時点で特例解除｜タイミングに注意

覚えておきたいのは、税金が上がるのは「勧告」のタイミングだということ。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で決まるため、その年の1月1日までに勧告を受けていると、その年分の固定資産税から特例が外れます。

逆に言えば、勧告を受ける前の助言・指導の段階できちんと改善すれば、増税は避けられます。自治体から連絡が来たら、放置せず早めに対応することが何より重要です。

命令違反は過料50万円＋行政代執行のリスク

勧告を無視し続けると、命令・過料・行政代執行という重いペナルティが待っています。税金が上がるだけでなく、強制解体の費用まで請求されると、負担は計り知れません。

空き家の固定資産税を抑える減免・回避策5選

では、固定資産税の増税を避けるにはどうすればいいのでしょうか。ここからは具体的な回避策を5つ紹介します。自分の状況に合った方法を選んでみてください。

①適切に管理して認定を回避する

もっとも基本的な対策が、空き家を適切に管理して特定空家・管理不全空家に指定されないようにすることです。定期的な換気・掃除・庭木の手入れ・破損箇所の修繕を行っていれば、そもそも認定の対象になりません。

とはいえ、遠方に住んでいて頻繁に通えない場合は、空き家管理サービスの活用も有効です。月1回の巡回や通気・通水を代行してくれるサービスを使えば、認定リスクを抑えられます。

②リフォーム・リノベーションで活用する

管理を続けるだけでは「使わない家に税金を払い続ける」状態が変わりません。そこでおすすめなのが、リフォーム・リノベーションして空き家を「使える状態」にするという前向きな選択です。

人が住める状態に再生すれば、当然ながら管理不全空家に指定される心配はなくなり、住宅用地の特例も維持されます。自分や家族が住むのはもちろん、後述の賃貸活用にもつなげられます。

③賃貸に出して住宅用地特例を維持する

リノベーション後に賃貸へ出せば、特例を維持しながら家賃収入まで得られます。空き家のまま固定資産税を払い続けるのと比べて、収支がプラスに転じるのが大きな魅力です。

「マイナスの資産」だった空き家が「毎月収益を生む資産」に変わるわけですから、税負担への悩み自体が解消されます。立地に賃貸需要があるなら、検討する価値は十分にあるでしょう。

④売却して所有から手放す

活用する予定がないなら、思い切って売却するのも有力な選択肢です。所有者でなくなれば、当然ながら固定資産税の支払い義務もなくなります。

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例も使えます。税金の悩みを根本から解消したいなら、売却は最もシンプルな方法です。

⑤解体は慎重に｜更地化で特例が外れる点に注意

注意したいのが解体です。老朽化した空き家を取り壊して更地にすると、建物がなくなることで住宅用地の特例が外れ、かえって固定資産税が上がることがあります。

「危ないから解体しよう」と安易に動くと、税負担が増えてしまう本末転倒なケースも。解体する場合は、更地後すぐに売却や活用の見込みがあるかを確認してから判断しましょう。

空き家を解体すると固定資産税はどうなる？

「解体すれば建物の固定資産税はなくなるから得では？」と考える方は多いですが、土地の税金まで含めて考えると話はそう単純ではありません。詳しく見ていきましょう。

更地にすると特例が外れて税金が上がる

空き家を解体して更地にすると、建物分の固定資産税はなくなります。ところが、住宅用地の特例は「住宅が建っている土地」が条件なので、更地にすると土地の特例が外れて課税標準額が元に戻るのです。

その結果、建物の税金が消えても、土地の固定資産税が3〜4倍、場合によってはそれ以上に増えることがあります。建物分の減少より土地分の増加が上回れば、トータルの税負担はむしろ重くなる計算です。

解体と保有のどちらが得かシミュレーション

状態	土地の固定資産税	建物の固定資産税	合計（年間）
空き家を保有（特例あり）	約2.8万円	約3万円	約5.8万円
更地化（特例なし）	約16.8万円	0円	約16.8万円

※土地評価額1,200万円・200㎡を想定した試算例です。この場合、解体すると年間の税負担が約3倍に増えてしまいます。

ただし、解体後すぐに土地を売却できれば、税負担が増えるのは短期間で済みます。特定空家として勧告を受けて特例が外れるくらいなら、解体して更地として売るほうが結果的に有利なこともあります。

大切なのは、解体・保有・活用・売却を税負担まで含めて比較すること。判断に迷うときは、空き家の処分方法全体を整理した記事も参考にしてみてください。

空き家の固定資産税に関するよくある質問

空き家を持っているだけで固定資産税は6倍になりますか？

なりません。空き家を所有しているだけでは、住宅用地の特例が適用され続けるため固定資産税は通常どおりです。6倍になるのは、特定空家または管理不全空家に指定され、自治体から「勧告」を受けた場合に限られます。適切に管理していれば、増税を心配する必要はありません。

管理不全空家に指定されないためには何をすればいいですか？

定期的な管理が基本です。月1回程度の換気・通水、庭木や雑草の手入れ、破損した窓や屋根の修繕などを行い、「放置されている」と判断されない状態を保ちましょう。遠方で通えない場合は、空き家管理サービスを利用すると効率的です。自治体から助言・指導の連絡が来たら、放置せず速やかに改善することも重要です。

固定資産税が6倍になったらいくらくらいになりますか？

土地の評価額によりますが、たとえば評価額1,200万円・200㎡の土地なら、特例ありで年間約2.8万円だった固定資産税が、特例解除後は約16.8万円になります。実際の金額は土地の評価額や自治体の負担調整措置によって変わるため、正確な額は固定資産税の納税通知書や自治体の窓口で確認できます。

空き家の固定資産税が払えない場合はどうすればいいですか？

税金を滞納すると延滞金が発生し、最終的には財産が差し押さえられる可能性があります。払い続けるのが難しいなら、賃貸で収益化する、売却して所有から手放すといった根本的な対策を検討しましょう。一時的に支払いが困難な場合は、自治体に分割納付や猶予の相談ができることもあります。まずは放置せず、早めに動くことが大切です。

リフォームすれば固定資産税は上がりませんか？

リフォームで人が住める状態を保てば、住宅用地の特例は維持されるため、特例解除による増税は防げます。ただし、大規模な増改築で建物の価値が大きく上がると、建物分の固定資産税評価額が見直されて税額が変わる場合があります。一方、耐震・省エネ・バリアフリーなど一定のリフォームでは、逆に固定資産税が減額される制度もあるため、工事内容によって影響は異なります。

まとめ｜固定資産税6倍を避けるには「放置しない」こと

空き家の固定資産税が6倍になるのは、あくまで管理を怠って勧告を受けた場合に限られます。逆に言えば、きちんと管理して空き家を「使える状態」に保てば、増税を恐れる必要はありません。

とはいえ、使う予定のない空き家に税金を払い続けるのは、もったいない話でもあります。リフォームして賃貸に出す、売却して手放すなど、空き家を「負担」から「価値」に変える方法を一度検討してみてはいかがでしょうか。

リノすまいるでは、空き家のリノベーション・活用・売却のご相談をワンストップで承っています。「税金が上がる前に、どうにかしたい」という段階から、お気軽にご相談ください。