借地権とは？種類・期間・費用の基礎を図解でわかりやすく解説

「借地権付きの物件って普通の家と何が違うの？」「土地を借りるってどういう仕組み？」と疑問に思っている方は多いと思います。借地権は仕組みが少し複雑で、種類や費用、売買のルールまで一度に理解しようとすると混乱しがちですよね。

結論からお伝えすると、借地権とは「地主から土地を借りて、その上に自分の建物を建てる権利」のことです。土地は地主のもの、建物は自分のもの、という形になります。借地権には契約時期によって旧法・新法の区別があり、さらに更新できる「普通借地権」と更新のない「定期借地権」に分かれます。

この記事では、借地権の種類や存続期間、権利金・地代などの費用、メリット・デメリット、売買・相続の基礎まで、全体像を図解と早見表でわかりやすく整理しました。借地権の基本を体系的につかみたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

借地権とは？土地を借りて建物を建てる権利のこと

まずは借地権の基本的な定義と、所有権との違いから押さえていきましょう。ここを理解しておくと、借地権という仕組みの全体像が見えてきます。

借地権の定義（建物所有が目的）

借地権は、借地借家法という法律で「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」と定義されています。簡単にいえば、建物を建てて持つために、地主へ地代を払って土地を借りる権利のことです。

ポイントは「建物の所有が目的」である点です。駐車場や資材置き場のように建物を建てない土地の賃貸は、借地権には含まれません。なお、借地権には物権である「地上権」と債権である「土地賃借権」がありますが、実際の取引のほとんどは土地賃借権です。

所有権との違い（土地は地主のもの）

通常の不動産購入（所有権）では、土地も建物も自分のものになり、自由に活用できます。一方、借地権では土地はあくまで地主のもの。この違いが、さまざまな制約やメリットを生みます。

項目	所有権	借地権
土地	自分のもの	地主のもの（借りる）
建物	自分のもの	自分のもの
毎月の負担	なし（税金のみ）	地代がかかる
建替え・売却	自由	地主の承諾が必要

土地を買わずに済むぶん初期費用を抑えられる反面、土地を借りている以上、建替えや売却のたびに地主の承諾が必要です。この「自分のものではない」という性質が、借地権を理解するうえでの軸になります。

底地・借地権割合の基本

借地権を理解するうえで欠かせないのが、「底地（そこち）」と「借地権割合」という考え方です。土地の価値は、借地人が持つ「借地権」と、地主が持つ「底地権」の2つに分かれます。

このうち借地権が占める割合を借地権割合といい、地域ごとに30〜90%の範囲で定められたもの。たとえば土地の評価額が1億円で借地権割合が60%なら、借地権は6,000万円、底地権は4,000万円という内訳になります。借地権割合は国税庁の路線価図で確認でき、相続税評価や売買価格の目安に使われます。ただし、これはあくまで評価上の目安で、実際の売買価格は地主との関係や契約内容で変わる点には注意が必要です。

借地権の種類【旧法・新法／普通・定期】

借地権は、契約した時期と更新の有無によって複数の種類に分かれます。ここが借地権でいちばん複雑なところですが、表で整理すれば理解しやすくなるはずです。

大分類	種類	更新
旧法借地権	旧借地権（1992年8月以前の契約）	あり
新法・普通借地権	普通借地権	あり
新法・定期借地権	一般定期借地権	なし
新法・定期借地権	事業用定期借地権	なし
新法・定期借地権	建物譲渡特約付借地権	なし

旧法借地権（1992年8月以前・借地人保護が手厚い）

1992年（平成4年）8月1日より前に結ばれた契約には、旧借地法（旧法）が適用されます。旧法は借地人を強く保護する内容で、「一度貸したら土地は返ってこない」と言われるほど、地主からの更新拒絶が難しいのが特徴です。

現在も契約が更新され続けているケースでは、施行日より前の契約なら旧法が適用されたままです。市場で取引されている借地権の多くがこの旧法借地権で、借地人の権利が強いぶん資産価値が高い傾向があります。

普通借地権（更新あり）

1992年8月以降の契約に適用される借地借家法（新法）のうち、更新ができるのが普通借地権です。旧法の「更新できる」性質を引き継ぎつつ、建物の構造による区別をなくし、契約期間を統一しました。

借地人が希望すれば原則として更新が認められるため、建物がある限り半永久的に土地を借り続けることが可能です。地主が更新を拒むには「正当事由」が必要で、簡単には認められません。

定期借地権（更新なし・3種類）

定期借地権は、契約期間が満了すると更新されず、原則として更地にして土地を返す借地権です。地主が「将来必ず土地が戻る」見通しを立てやすいよう、新法で新たに創設されました。次の3種類があります。

• 一般定期借地権……存続期間50年以上。住宅用に多い。更新なし・更地返還
• 事業用定期借地権……存続期間10年以上50年未満。事業用の建物が対象。公正証書での契約が必須
• 建物譲渡特約付借地権……存続期間30年以上。期間満了時に地主が建物を買い取ることで借地権が消滅

定期借地権は更新がないぶん借地人の権利が弱いため、普通借地権より地代や権利金が安く設定される傾向があります。自分の借地権がどの種類かは、契約書で必ず確認しておきましょう。

借地権の存続期間【種類別の早見表】

借地権は種類によって契約期間（存続期間）が異なります。「あと何年借りられるのか」は資産価値にも直結する重要なポイントです。種類別に早見表で整理しましょう。

種類	当初の存続期間	更新後の期間
旧法（非堅固建物）	20年（定めなしは30年）	20年
旧法（堅固建物）	30年（定めなしは60年）	30年
普通借地権	30年	1回目20年・2回目以降10年
一般定期借地権	50年以上	更新なし
事業用定期借地権	10年以上50年未満	更新なし
建物譲渡特約付借地権	30年以上	更新なし

旧法は建物の構造で期間が変わる

旧法借地権では、建物の構造によって期間が変わるのが特徴です。木造などの「非堅固建物」は20年、鉄筋コンクリート造などの「堅固建物」は30年が基本になります。契約で期間を定めなかった場合は、それぞれ30年・60年と長めに設定されます。

普通借地権は当初30年・更新20年→10年

普通借地権は建物の構造を問わず、当初の存続期間が一律30年です。契約時に期間を定めなかった場合も、自動的に30年になります。その後の更新は、1回目が20年、2回目以降が10年と定められています。当事者の合意があれば、これより長い期間を設定することも可能です。

契約書がない場合の確認方法

「親から相続したけれど契約書が見当たらない」というケースは非常に多くあります。その場合は、契約が結ばれた時期で旧法か新法かを判断します。1992年8月1日より前の契約なら旧法、それ以降なら新法です。

借地権にかかる費用【入口・維持・出口で整理】

借地権はさまざまな費用がかかり、名前も似ていて混乱しがちです。そこで、「契約するとき（入口）」「住み続けるとき（維持）」「手放すとき（出口）」の3段階で整理すると、全体像がつかみやすくなります。

タイミング	費用	相場の目安
入口	権利金	更地価格の60〜90%
維持	地代（月払い）	住宅用は固定資産税の3倍程度〜
維持	更新料	更地価格の5%前後
出口	譲渡承諾料（名義書換料）	借地権価格の10%程度
建替え時	建替承諾料	更地価格の3〜5%程度

入口の費用は権利金

権利金は、借地契約を結ぶときに借地権取得の対価として地主へ支払う一時金です。いわば借地権の「購入代金」のような性質で、相場は更地価格の60〜90%程度。借地権割合が高い東京都心部などでは支払いが一般的です。

ただし、権利金は法律で定められたものではなく、あくまで地域の慣習によるものです。関西圏では「保証金（敷引き）」で処理されたり、地方では権利金そのものが不要だったりと、地域差が大きい点に注意しましょう。

維持の費用は地代と更新料

地代は、土地を借り続けるために毎月支払う賃料です。住宅用なら固定資産税の3倍程度が目安とされ、土地価格の1%未満に収まることが多くなります。経済状況や地価の変動によって、将来的に改定される可能性もあります。

更新料は、普通借地権・旧法借地権で契約を更新する際に支払う一時金で、相場は更地価格の5%前後です。法律上の支払い義務はなく、契約書に更新料の特約がある場合に支払うのが原則ですが、地主との関係維持のために支払うケースが一般的です。更新料の詳しい仕組みや相場については、専門記事でくわしく解説しています。

出口の費用は各種承諾料

借地権を売却したり建替えたりするときには、地主の承諾を得る対価として承諾料が発生します。代表的なものは次のとおりです。

• 譲渡承諾料（名義書換料）……借地権を第三者へ売却する際に支払う。借地権価格の10%程度
• 建替承諾料……同じ構造で建て替える際に支払う。更地価格の3〜5%程度
• 借地条件変更承諾料……木造からRC造へなど構造を変える際に支払う。更地価格の10%程度

これらの承諾料も法律で定められたものではなく、地主との合意で決まります。法外な金額を請求されてトラブルになるケースもあるため、適正な相場を知っておくことが大切です。

借地権のメリット・デメリット

借地権付き物件を検討するうえで、メリットとデメリットの両方を理解しておくことが大切です。土地を所有しないからこその利点と注意点を整理しましょう。

メリット	デメリット
初期費用を抑えられる 好立地に安く住める 土地の税負担がない	地主の承諾が必要 売却しにくい 住宅ローンが組みにくい

メリットは初期費用が安く好立地に住めること

最大のメリットは、土地の購入費用がかからないため、所有権物件より安く購入できる点です。同じ予算なら、所有権では手が届かない好立地・人気エリアの物件を狙えることもあります。

土地は地主のものなので、土地にかかる固定資産税・都市計画税を負担する必要もありません。建物の税金だけで済むため、保有コストを抑えられるのも魅力です。

デメリットは地主の承諾が必要で売却しにくいこと

一方のデメリットは、土地が自分のものではないことから生じる制約です。地代を払い続ける必要があるうえ、売却・建替え・大規模リフォームのたびに地主の承諾と承諾料が必要になります。

借地権付き物件は買い手が限られるため、所有権物件より売却しにくい傾向もあります。住宅ローンの審査も土地を担保にできないぶん厳しくなりがちです。こうした制約を理解したうえで、ライフプランに合うかを見極めることが大切です。

借地上の建物はリフォーム・建替えできる？

「借地に建てた家は自由に直せるの？」という疑問もよく聞かれます。建物は自分のものですが、土地を借りている関係で、工事の内容によっては地主の承諾が必要になります。

内装リフォームは原則承諾不要、増改築・建替えは承諾が必要

床面積や間取りを変えず、内装や設備を新しくするだけのリフォームなら、原則として地主の承諾は不要です。建物はあくまで借地人のものだからです。

一方で、増築・改築をともなう工事や、建物の建替えには地主の承諾と承諾料が必要になります。特に、契約書に増改築禁止特約がある場合は注意が必要です。借地上の建物をリフォーム・リノベーションする際の承諾の要否や進め方については、専門記事でくわしく解説しています。

借地権の売買・相続の基本

最後に、借地権を手放す・引き継ぐときの基本を押さえておきましょう。売買と相続では、地主の承諾が必要かどうかが大きく異なります。

売却には地主の承諾が必要

借地権を第三者へ売却するには、原則として地主の承諾（と譲渡承諾料）が必要です。地主が承諾しない場合でも、正当な理由がなければ、裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる許可を得る方法もあります。

売却先は、第三者のほか、地主に買い取ってもらう選択肢もあります。地主への売却なら譲渡承諾料は不要です。借地権は売買が難しく専門性が高いため、借地権に強い不動産会社に相談するのが安心です。売却相場や具体的な進め方については、専門記事を参考にしてください。

相続は地主の承諾不要だが手続きが必要

借地権は相続財産の対象です。相続による承継には、原則として地主の承諾は不要で、承諾料を支払う必要もありません。相続を理由に立ち退きを求められることも通常ありません。

ただし、契約書の確認、地主への連絡、建物・借地権の名義変更といった手続きは必要です。借地権は相続税の評価対象にもなり、借地権割合に応じた評価が求められます。相続の具体的な手続きや相続税の扱いについては、専門記事をご覧ください。

借地権に関するよくある質問（FAQ）

最後に、借地権についてよく寄せられる疑問にお答えします。

借地権と所有権の違いは何ですか？

所有権は土地も建物も自分のものになり、自由に活用できます。一方、借地権は建物は自分のものですが、土地は地主から借りているため、地代の支払いが必要で、売却や建替えのたびに地主の承諾が必要になります。そのぶん初期費用を抑えられるのが借地権の特徴です。

普通借地権と定期借地権の違いは何ですか？

大きな違いは「更新の有無」です。普通借地権は更新があり、建物がある限り半永久的に土地を借り続けられるのが特徴。一方、定期借地権は更新がなく、契約期間が満了すると原則として更地にして地主へ返すことになります。定期借地権は更新がないぶん、地代や権利金が安い傾向があります。

借地権の契約書がありません。期間はどうやって確認しますか？

まず契約した時期の確認から始めましょう。1992年8月1日より前なら旧法、それ以降なら新法が適用されます。契約書がなくても、地代の支払い記録や建物の登記簿、地主への確認から契約時期を推測できます。種類や残り期間は資産価値に影響するため、不明な場合は借地権に詳しい専門家への相談がおすすめです。

借地に建てた家はリフォームできますか？

間取りを変えずに内装や設備を新しくするリフォームなら、原則として地主の承諾は不要です。ただし、増改築をともなう工事や建替えには地主の承諾と承諾料が必要になります。契約書に増改築禁止特約がある場合もあるため、工事前に契約内容を確認しておきましょう。

借地権は売却できますか？

売却できますが、第三者へ売る場合は原則として地主の承諾（と譲渡承諾料）が必要です。地主が承諾しない場合でも、正当な理由がなければ裁判所に許可を求める方法があります。買い手が限られ専門性が高いため、借地権に強い不動産会社へ相談するのが安心です。

まとめ｜借地権は全体像をつかめば難しくない

借地権について、種類・期間・費用・売買・相続の基礎まで見てきました。要点を振り返っておきましょう。

借地権は仕組みが複雑に見えますが、「土地は借り物」という基本と、種類・期間・費用の全体像をつかめば、決して難しいものではありません。所有権にはないメリットも多く、選択肢として十分に検討する価値があります。

この記事で全体像をつかんだら、気になるテーマを深掘りしてみてください。更新料の詳しい相場、借地上の建物のリフォーム・リノベーション、借地権の売却相場、相続の手続きなど、それぞれを掘り下げた記事を用意しています。借地権に関するお悩みを解決する次の一歩が見つかるはずです。