借地権の相続手続きガイド｜地主への通知・名義変更・相続税の計算方法

「親が借りていた土地の借地権を相続することになったけれど、何から手をつければいいの？」と戸惑っている方は多いと思います。所有権の不動産とは勝手が違い、地主との関係もあるため、手続きが複雑に感じられますよね。

結論からお伝えすると、借地権の相続に地主の承諾や承諾料は不要で、やるべきことは「建物の相続登記（名義変更）」と「相続税の申告」の2つが中心です。相続は法律で権利が引き継がれるため、地主が土地の返還を求めてきても応じる必要はありません。

この記事では、借地権を相続したら何をすべきかを5つのステップで整理し、地主への通知、名義変更（2024年から義務化）、相続税の計算方法と小規模宅地等の特例、相続後の選択肢まで、手続きの流れに沿ってわかりやすく解説します。

借地権は相続できる？まず知っておきたい基本

手続きの流れに入る前に、借地権の相続で必ず押さえておきたい基本を確認します。ここを理解しておくと、地主とのやりとりで不安になることが減ります。

相続に地主の承諾・承諾料は不要

借地権は被相続人（亡くなった方）の財産であり、相続人が引き継ぐ場合、地主の承諾は法律上必要ありません。相続は、被相続人の権利義務を包括的に承継する法定移転だからです。そのため、名義変更料や承諾料を支払う必要もありません。

地代や契約期間などの契約内容も、そのままの条件で引き継がれます。賃貸借契約書を結び直す必要もありません。もし地主が「相続だから」と承諾料を請求してきても、応じる義務はないと覚えておきましょう。

「相続」と「遺贈・売買」は扱いが違う

ここで注意したいのが、承諾が不要なのは「相続」の場合だけという点です。同じ借地権の承継でも、次のケースでは地主の承諾と承諾料が必要になります。

承継のしかた	地主の承諾	承諾料
相続（法定相続人）	不要	不要
遺贈（法定相続人以外へ）	必要	必要（借地権価格の10%程度）
売買・生前贈与	必要	必要

たとえば、遺言で法定相続人以外の人（孫や第三者など）に借地権を渡す「遺贈」は、譲渡とみなされ地主の承諾が必要です。失念しやすいポイントなので、遺贈を検討している場合は特に注意しましょう。

地主が「土地を返して」と言っても応じる必要はない

相続を機に、地主から「借主が亡くなったのなら土地を返してほしい」と求められることがあります。しかし、こうした要求に応じる義務はありません。相続人は借地権を正当に引き継いでおり、たとえ相続人が別の場所に住んでいて借地上の建物に住む予定がなくても、権利は守られます。

借地権の相続手続きの流れ【5ステップ】

ここからは、実際の手続きを5つのステップに分けて見ていきましょう。この順番で進めれば、迷わず相続を完了できます。

STEP1 契約書を確認し地代・契約内容を把握する

まず、土地賃貸借契約書を探し、契約内容を確認します。借地権の種類（旧法か新法か、普通借地権か定期借地権か）、地代の金額、契約期間、更新時期、増改築に関する特約などをチェックしましょう。

相続後は相続人が地代を支払っていくことになります。遺産分割協議が終わるまでの間も地代は発生するため、滞納しないよう注意が必要です。地代を滞納すると、契約を解除され借地権そのものを失う恐れがあります。

STEP2 地主へ相続を通知する

法律上、地主への通知義務はありません。ただし、実務では速やかに通知することが強く推奨されます。借地関係は数十年単位で続く信頼関係にもとづくものだからです。

相続による代替わりを地主が知らないままだと、将来の更新交渉や建て替え承諾で不利益を招くおそれがあります。地代の振込名義を変える意味でも、「借主が亡くなり、借地権を相続した」ことを早めに伝えておきましょう。相続の承継内容を書面（覚書など）で残しておくと、後々のトラブル防止に役立ちます。

STEP3 遺産分割協議で相続人を決める

相続人が複数いる場合は、誰が借地権（と借地上の建物）を相続するかを遺産分割協議で決めます。話し合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員で署名・押印しましょう。

このとき注意したいのが、借地権の安易な共有は避けることです。共有名義にすると、将来の売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になり、手続きが複雑化します。可能な限り、単独名義での相続を検討しましょう。

STEP4 建物の相続登記（名義変更）を行う

借地権の相続で中心となる手続きが、借地上の建物の相続登記（名義変更）です。借地権そのものを相続する特別な手続きはなく、建物の名義を相続人へ変更することで対応します。詳しくは次の章でくわしく解説します。

STEP5 相続税を申告・納付する

借地権も相続税の課税対象です。相続財産の合計が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告・納付が必要になります。申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。

借地権の評価額の計算方法や、税負担を大きく減らせる特例については、後の章で解説します。期限を過ぎると加算税などがかかるため、早めの準備を心がけましょう。

借地権の名義変更は「建物の相続登記」が実体

「借地権の名義変更」と聞くと土地の手続きを想像しがちですが、実際に行うのは借地上の建物の登記です。ここがポイントなので、くわしく見ていきましょう。

借地権は建物の登記で対抗力を持つ

借地権（賃借権）は、土地の登記簿に登記されていないことがほとんどです。そのかわり、借地借家法により、借地上の建物を自分名義で登記しておけば、第三者に借地権を主張できる（対抗力を持つ）と定められています。

そのため、借地権の相続における名義変更の実体は「建物の相続登記」です。建物を被相続人から相続人の名義へ移すことで手続きが完了します。この建物の名義変更を怠ると、地主が土地を第三者に売却した場合などに、借地権を主張できなくなる恐れがあります。

2024年4月から相続登記は義務（3年以内・過料10万円）

ここは特に重要な最新ルールです。2024年4月1日から改正不動産登記法が施行され、相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これは借地上の建物にも適用されます。名義変更を放置すると、過料のリスクに加え、地主との間で「誰が今の借地人か」という争いを生み、最悪の場合は契約解除の口実を与えかねません。相続人が決まったら、すみやかに相続登記を行いましょう。

必要書類と費用の目安

建物の相続登記に必要な主な書類は次のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）
• 遺産分割協議書
• 建物の固定資産評価証明書、全部事項証明書

費用としては、登録免許税がかかります。相続による建物の名義変更では、固定資産税評価額の0.4%です。これに加え、司法書士に手続きを依頼する場合は報酬（数万〜十数万円程度）がかかります。書類集めは手間がかかるため、司法書士への依頼を検討してもよいでしょう。

借地権の相続税の計算方法

借地権は目に見えにくい権利ですが、れっきとした相続財産であり、相続税の対象です。見落とさないよう、計算方法を押さえておきましょう。

借地権も相続税の課税対象

土地そのものは地主のものなので相続税はかかりませんが、その土地を使う権利である借地権には相続税がかかります。借地上の建物とあわせて、相続財産として評価しなければなりません。

他の預貯金などの財産と合計して、相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に、相続税の申告・納付が必要になります。

計算式は「自用地評価額×借地権割合」

普通借地権の相続税評価額は、次の式で計算します。

自用地評価額は、借地権が付いていない状態の土地の評価額です。路線価と借地権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価図の「200D」なら、路線価は1㎡あたり20万円、Dは借地権割合60%を表します。

金額シミュレーション

路線価20万円/㎡、面積100㎡、借地権割合60%の借地権を例に計算してみましょう。

• 自用地評価額…20万円×100㎡で2,000万円
• 借地権の評価額…2,000万円×60%で1,200万円

このケースでは、借地権の相続税評価額は1,200万円となります。所有権として土地を相続する場合（2,000万円）より、評価額は低く抑えられます。なお、定期借地権は残存期間などをもとにした複雑な計算が必要なため、税理士への相談がおすすめです。

小規模宅地等の特例で最大8割減

借地権の相続税を大きく減らせるのが、小規模宅地等の特例です。亡くなった方が住んでいた自宅の敷地であれば、一定の要件を満たすことで、330㎡までの部分について評価額を最大80%減額できます。この特例は借地権にも適用可能です。

たとえば、借地権の評価額が2,000万円の宅地でこの特例が使えれば、2,000万円×80%＝1,600万円を減額でき、評価額は400万円まで下がります。減額効果が非常に大きいため、適用できるかどうかで税額が大きく変わります。ただし要件は細かく定められているので、適用を検討する場合は税理士に相談すると安心です。

借地権を相続した後の選択肢

相続手続きが済んだら、その借地権をどう活用するかを考えることになります。主な選択肢は3つです。ライフプランに合わせて検討しましょう。

そのまま住み続ける

もっともシンプルなのが、相続した借地上の建物にそのまま住み続ける選択です。地代を払い続ける必要はありますが、土地の固定資産税がかからないぶん、保有コストを抑えられます。

更新の時期が来たら更新料が必要になる場合がありますが、住まいとして使い続けるなら、もっとも負担の少ない選択肢といえます。契約内容を確認し、地代や更新のタイミングを把握しておきましょう。

リノベーションして活用する

相続した建物が古い場合、リノベーションで内装や設備を一新して住みやすくする選択肢もあります。古い建物を快適な住まいに再生できれば、これからも長く活用できます。

ただし、間取りを大きく変える増改築や建て替えをともなうリノベーションには、地主の承諾が必要です。設計から施工まで一貫して対応でき、借地特有の承諾手続きにも詳しい会社に相談すると安心です。借地物件のリノベーションと地主の承諾については、専門記事もあわせて参考にしてください。

売却する

住む予定がない場合は、借地権を売却して現金化する選択肢もあります。相続した借地権は、第三者への売却のほか、地主に買い取ってもらう方法などがあります。

ただし、相続後に第三者へ売却する場合は、あらためて地主の承諾（と譲渡承諾料）が必要になる点に注意が必要です。借地権の売却相場や高く売る方法については、専門記事でくわしく解説しているので、売却を検討する方は参考にしてください。相続税の納税資金を確保するために売却するケースもあります。

借地権相続でよくあるトラブルと注意点

最後に、借地権の相続で起こりがちなトラブルと、その注意点を紹介しましょう。事前に知っておけば、多くのトラブルは防げます。

建物の名義を相続人以外（子など）にしない

相続時にうっかりやりがちなのが、借地上の建物の名義を、借地権を相続する人以外にしてしまうケースです。たとえば、親から借地権を相続した人が、建物だけを子ども名義にするような場合です。

借地権者（土地を借りている人）と建物の所有者は、必ず一致させる必要があります。これがずれると、借地権を無断で転貸したとみなされ、最悪の場合は借地契約を解除されかねません。建物の名義は、借地権を相続する人と一致させましょう。

地主から高額な承諾料を請求されたら

前述のとおり、相続に承諾料は不要です。しかし、地主がそれを知らずに、あるいは知ったうえで承諾料を請求してくることがあります。この場合、法的な支払い義務はないため、応じる必要はありません。

とはいえ、今後も続く地主との関係を考えると、対応に悩むところです。トラブルが泥沼化しそうなときは、自分だけで判断せず、借地権に詳しい不動産会社や弁護士に相談しましょう。冷静で公平な話し合いにつながります。

契約書が見つからない場合

「相続したものの、借地の契約書が見当たらない」というケースは珍しくありません。契約書がなくても、借地権が消えるわけではないので慌てないでください。

地代の支払い記録や建物の登記簿、地主への確認などから、契約時期や契約内容を推測・確認できます。1992年8月1日より前の契約なら旧法、それ以降なら新法が適用されます。契約内容が不明で不安な場合は、借地権に詳しい専門家に相談し、状況を整理してもらうのが確実です。

借地権の相続に関するよくある質問（FAQ）

最後に、借地権の相続についてよく寄せられる疑問にお答えします。

借地権の相続に地主の承諾は必要ですか？

法定相続人が相続する場合、地主の承諾は不要です。承諾料や名義変更料を支払う必要もなく、地代や契約期間などの条件もそのまま引き継がれます。ただし、法定相続人以外への遺贈や、第三者への売却の場合は地主の承諾と承諾料が必要になります。

借地権の名義変更では何を登記するのですか？

借地上の建物の相続登記（名義変更）を行います。借地権は土地に登記されないことが多く、建物を自分名義で登記することで第三者に借地権を主張できるためです。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

借地権にも相続税はかかりますか？

かかります。土地そのものは地主のものですが、土地を使う権利である借地権は相続財産として評価され、相続税の課税対象です。評価額は「自用地評価額×借地権割合」で計算します。ただし、亡くなった方の自宅の敷地なら、小規模宅地等の特例で評価額を最大80%減額できる場合があります。

相続した借地上の建物を子ども名義にしてもいいですか？

避けるべきです。借地権者（土地を借りている人）と建物の所有者は一致させる必要があります。建物だけを子ども名義にすると、借地権を無断で転貸したとみなされ、借地契約を解除される恐れがあります。建物の名義は、借地権を相続する人と必ず一致させましょう。

相続の名義変更をしないとどうなりますか？

2024年4月からの相続登記義務化により、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。また、名義変更を放置すると、地主が土地を第三者に売却した際に借地権を主張できなくなったり、「誰が今の借地人か」という争いで契約解除の口実を与えたりする恐れがあります。

まとめ｜借地権の相続は手続きの流れを押さえれば安心

借地権の相続手続きについて、基本から流れ、相続税、注意点まで見てきました。要点を振り返っておきましょう。

借地権の相続は、やるべきことを順番に押さえれば、決して難しいものではありません。地主の承諾が不要な点や、名義変更の実体が建物の相続登記である点を理解しておけば、落ち着いて対応できます。相続税の特例など判断が難しい部分は、専門家の力を借りるのも有効です。

借地権そのものの基礎知識をおさらいしたい方はピラー記事を、相続後に売却を考えている方は借地権の売却相場の記事を、リノベーションで活用したい方はリノベ承諾の記事を、あわせて参考にしてみてください。相続後の一歩を踏み出す助けになるはずです。