底地とは？借地権との違いから地代・売却方法まで図解で解説

「親から底地を相続したけれど、そもそも底地ってどういう土地なの？」「借地権とは何が違うの？」と疑問に思っている地主の方は多いと思います。底地は権利関係が複雑で、収益や売却の仕組みまで一度に理解しようとすると混乱しがちですよね。

結論からお伝えすると、底地とは「借地権が設定された土地の所有権」のことです。地主が土地を貸し、借地人がその上に建物を建てている状態の、地主側の権利を指します。土地は自分のものですが、借地人がいるため自由に使えないという特徴があります。

この記事では、底地の定義や借地権との違い、権利関係、地代収入の仕組み、固定資産税・相続税の評価、売却方法まで、地主が知っておきたい底地の基礎知識を図解と早見表で体系的に整理しました。底地の全体像をつかみたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

底地とは？借地権が設定された土地の所有権のこと

まずは底地の基本的な定義と、借地権との違いから押さえていきましょう。ここを理解しておくと、底地という仕組みの全体像が見えてきます。

底地の定義（貸している土地の所有権）

底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地のことを、その土地の所有者（地主）の側から見た呼び方です。地主が借地人に土地を貸し、借地人がその上に自分の建物を建てて利用している、その土地の所有権が底地にあたります。

地主は土地の所有者なので、借地人から地代を受け取れます。一方で、土地の上には借地人の建物が建っているため、地主が自分でその土地を使ったり、自由に売ったりすることはできません。この「所有しているのに自由に使えない」点が、底地の大きな特徴です。

借地権との違い（底地は貸主、借地権は借主の権利）

底地と借地権は、同じ土地を「貸す側」と「借りる側」のどちらから見るかの違いにすぎません。地主が持つ土地の所有権が底地、借地人が持つ土地を利用する権利が借地権です。1つの土地に、2つの権利が同時に存在している状態といえます。

項目	底地	借地権
権利を持つ人	地主（貸主）	借地人（借主）
権利の内容	土地の所有権	土地を借りて使う権利
建物	地主のものではない	借地人のもの
お金の動き	地代を受け取る	地代を支払う

底地に関わる人の呼び方【早見表】

底地の話には似た言葉が多く登場するため、混乱しやすいものです。呼び方を整理しておきましょう。

立場	呼び方
土地を貸す側（地主）	底地人、借地権設定者、貸主
土地を借りる側	借地人、借地権者、借主

どれも同じ立場を指す言葉です。契約書や専門家との会話では、これらの呼び方が入り混じることもあるので、頭に入れておくとスムーズでしょう。

底地と借地権の権利関係【図解】

底地を理解するうえで欠かせないのが、借地権との割合の関係です。土地の価値が、地主と借地人でどう分け合われているのかを見ていきましょう。

借地権割合＋底地割合＝1の関係

1つの土地の価値は、借地人が持つ「借地権」と、地主が持つ「底地」に分かれます。この2つを足すと、土地全体（更地）の価値になります。つまり、借地権割合＋底地割合＝1（100%）という関係です。

たとえば、更地価格が1億円で借地権割合が60%の土地なら、借地権は6,000万円、底地は4,000万円という内訳になります。借地権割合が高い（都心部など）ほど、地主が持つ底地の価値は相対的に低くなる関係です。

底地割合は路線価図の借地権割合から求める

借地権割合は、国税庁の路線価図でA〜Gの記号として確認できます（Aが90%、Gが30%）。一方、底地割合は路線価図に直接は記載されていません。全体を100%として、借地権割合を差し引いて求めます。

たとえば借地権割合が60%（D）の地域なら、底地割合は「100%－60%＝40%」です。ただし、これはあくまで相続税評価上の目安で、実際の売買価格とは異なる点に注意が必要です。

底地に設定される借地権の種類

底地に設定されている借地権には、いくつかの種類があります。どの借地権かによって、地代や契約期間、土地が返ってくるかどうかが変わります。

借地権の種類	更新	土地の返還
旧法借地権（1992年8月以前）	あり	戻りにくい
普通借地権	あり	戻りにくい
定期借地権	なし	期間満了で戻る

旧法借地権や普通借地権は借地人の権利が強く、地主が土地を取り戻すのは簡単ではありません。一方、定期借地権は期間満了で確実に土地が戻ります。自分の底地にどの借地権が設定されているかは、契約書で確認しておきましょう。借地権の種類について詳しくは、借地権の基礎を解説した記事も参考にしてください。

底地のメリット・デメリット

底地を所有することには、良い面と難しい面の両方があります。地主として底地とどう付き合うかを考えるうえで、両方を理解しておきましょう。

メリット	デメリット
安定した地代収入 管理の手間が少ない 建物への投資が不要	収益性が低い 自由に使えない 売却しにくい

メリットは安定収入と管理の手軽さ

底地の最大のメリットは、借地人から安定した地代収入を得られる点です。借地契約は長期にわたるため、入居者の入れ替わりに悩むアパート経営などと違い、収入が途切れるリスクが低く、長期的に安定しています。

建物は借地人の所有物なので、地主は建物の修繕やメンテナンスに費用をかける必要がありません。管理の手間が少なく、建物への追加投資も不要です。土地を貸しているだけで収益が得られる、手のかからない資産といえます。

デメリットは収益性の低さと使いにくさ

一方のデメリットは、収益性の低さです。地代は固定資産税の数倍程度が目安で、土地の価格に対する利回りは低くなりがちです。長期契約ゆえに、地代を簡単に値上げできないという面もあります。

土地を所有していても、借地人がいるため自分で使ったり売ったりする自由がありません。売却しようとしても買い手が限られ、相続税の負担が地代収入に見合わないと感じるケースもあります。こうした使いにくさが、底地の悩みどころです。

底地の収益＝地代の仕組み

底地から得られる収益の柱が地代です。地代のほかにも、契約の節目で受け取れる一時金があります。底地の収益構造を見ていきましょう。

地代相場の目安

地代の水準にはいくつかの考え方があり、契約の経緯によって幅があります。代表的な目安を整理すると次のとおりです。

地代の考え方	目安
低廉な地代（住宅用に多い）	固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度
相当地代	更地価格の年6%程度

住宅用の底地では、固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度に地代が設定されているケースが多く見られます。一方、相当地代は税務上の基準となる考え方で、更地価格の年6%程度とされます。実際の地代は、契約時期や地主と借地人の関係によって大きく変わる点にも注意しましょう。地代の詳しい計算方法は、専門記事で解説しています。

地代以外の一時金（承諾料・更新料）

底地の収益は、毎月の地代だけではありません。契約の節目で、借地人から一時金を受け取れる場合があります。

• 更新料……契約更新の際に受け取る。更地価格の3〜5%程度が目安
• 譲渡承諾料……借地人が借地権を第三者に売る際に受け取る。借地権価格の10%程度
• 建替承諾料……借地人が建物を建て替える際に受け取る。更地価格の3〜5%程度

これらの一時金は、法律で定められたものではなく、契約や慣習にもとづくものです。契約書に定めがあるか、地域の慣習はどうかによって、受け取れるかどうかが変わります。

地代の値上げ（改定）はできる？

「地代が長年据え置きで低いまま」という悩みはよくあります。地価や固定資産税の上昇、近隣の地代との差などの正当な理由があれば、地主は借地人に地代の値上げを請求できます。

ただし、値上げには借地人の合意が必要で、一方的に決めることはできません。借地人が応じない場合は、調停や訴訟に発展することもあります。地代の改定や計算の考え方については、専門記事でくわしく解説しているので参考にしてください。

底地にかかる税金

底地を所有していると、保有中は固定資産税が、相続時には相続税がかかります。それぞれの考え方を押さえておきましょう。

保有中の固定資産税（住宅用地の軽減措置）

底地は地主の所有物なので、土地の固定資産税・都市計画税は地主が負担します。借地人が建物の固定資産税を、地主が土地の固定資産税を、それぞれ支払う形です。

借地人の建物が住宅であれば、その土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されます。具体的には、200㎡までの部分は固定資産税評価額が6分の1に軽減されるなど、税負担が抑えられます。前述のとおり、地代はこの固定資産税を上回る水準で設定するのが一般的です。

相続時の相続税評価（自用地価額×底地割合）

底地も相続財産であり、相続税の課税対象です。底地の相続税評価額は、次の式で計算します。

たとえば、自用地評価額が5,000万円、借地権割合が60%の底地なら、評価額は「5,000万円×（1－0.6）＝2,000万円」です。所有権の土地をそのまま相続するより評価額は下がります。ただし注意したいのは、評価額に対して地代収入が少なく、相続税の負担が重く感じられる場合があること。

底地の売却方法【5つの選択肢】

「底地を手放したい」「現金化したい」と考える地主は少なくありません。底地の売却には、主に5つの方法があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

借地人に売却する

もっとも自然なのが、土地を借りている借地人へ売却する方法です。借地人にとっては、底地を買い取れば土地が完全な所有権になるため、メリットが大きい提案です。地主にとっても、交渉相手が明確で話を進めやすい利点があります。

借地人と同時売却する

地主の底地と借地人の借地権を、セットで同時に第三者へ売却する方法です。買主は完全な所有権を得られるため、一般の土地建物として売却でき、底地単独で売るより高い価格が期待できます。借地人と協力できる場合に有効です。

等価交換で所有権にして売る

底地と借地権の一部を交換し、土地を分割して、地主と借地人がそれぞれ完全な所有権を持つ形にする方法です。所有権化した土地は、通常の不動産として自由に売却できます。測量や分筆の費用はかかりますが、資産の自由度が高まるのが利点です。

底地専門の買取業者に売る

底地を専門に扱う買取業者へ売却する方法もあります。借地人との交渉が不要で、早く確実に現金化できるのが利点です。価格は市場相場よりやや下がる傾向がありますが、「手間をかけず早く手放したい」場合に向いています。

第三者（投資家）に売る

底地を投資物件として、第三者の投資家へ売却する方法です。安定した地代収入が見込めるため、投資対象として一定の需要があります。ただし、底地単独では買い手が限られ、売却価格も低くなりやすい点は理解しておきましょう。

底地の売却価格は、売却方法や借地人との関係によって大きく変わります。地主への売却なら更地価格の一定割合、借地人への売却ならより高くなるなど、ケースごとに相場が異なります。底地の買取相場や具体的な整理方法については、専門記事でくわしく解説しているので参考にしてください。

底地でよくあるトラブル

底地は借地人との長い関係が続くため、さまざまなトラブルが起こりがちです。代表的なものを知っておき、予防に役立てましょう。

地代の滞納・値上げをめぐる対立

もっとも多いのが、地代に関するトラブルです。借地人が地代を滞納したり、地主からの値上げ請求に借地人が応じなかったりするケースがあります。地代は底地の収益の柱なので、こじれると地主にとって大きな痛手です。

地代の滞納が続く場合は、契約解除を検討できることもありますが、借地人保護の観点から簡単には認められません。値上げも借地人の合意が必要です。感情的にならず、記録を残しながら冷静に対応することが大切です。

無断での建て替え・増改築

借地人が地主の承諾を得ずに建物を建て替えたり、増改築したりするケースもトラブルのもと。契約で承諾が必要と定められているのに無断で工事をされると、地主の権利が侵害されてしまいます。

無断の増改築は契約違反にあたる場合があり、状況によっては契約解除の理由にもなり得ます。日頃から契約内容を借地人と共有し、工事の際は事前に相談してもらう関係を築いておくと予防に役立つでしょう。

相続・共有によるトラブル

底地を複数の相続人で共有すると、売却や地代の管理に共有者全員の同意が必要になり、意思決定が難しくなりがちです。世代を重ねるごとに共有者が増え、権利関係がさらに複雑になることもあります。

底地の相続では、共有を避けて単独名義にする、相続前に売却や整理を検討するなど、早めの対策が有効です。判断が難しい場合は、底地に詳しい不動産会社や専門家に相談しましょう。

底地に関するよくある質問（FAQ）

最後に、底地についてよく寄せられる疑問にお答えします。

底地と借地権はどう違うのですか？

同じ土地を貸す側と借りる側のどちらから見るかの違いです。地主が持つ土地の所有権が底地、借地人が持つ土地を利用する権利が借地権です。1つの土地に2つの権利が存在し、借地権割合と底地割合を足すと土地全体の価値になります。

底地の地代の相場はどのくらいですか？

住宅用の底地では、固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度が目安とされます。税務上の基準である相当地代は、更地価格の年6%程度です。ただし、実際の地代は契約時期や地主と借地人の関係によって大きく変わり、長年据え置きで低いままのケースも少なくありません。

底地の相続税評価額はどう計算しますか？

「自用地評価額×（1－借地権割合）」で計算します。たとえば自用地評価額5,000万円、借地権割合60%なら、底地の評価額は2,000万円です。所有権の土地より評価額は下がりますが、地代収入が少ないと相続税の負担が重く感じられることもあります。

底地は売却できますか？

売却できます。主な方法は、借地人に売る、借地人と同時売却する、等価交換で所有権にして売る、底地専門の買取業者に売る、第三者の投資家に売るの5つです。ただし底地単独では買い手が限られ、価格も低くなりやすいため、借地人への売却や同時売却が高値になりやすい傾向があります。

地代を値上げすることはできますか？

地価や固定資産税の上昇、近隣の地代との差などの正当な理由があれば、値上げを請求できます。ただし借地人の合意が必要で、一方的に決めることはできません。借地人が応じない場合は、調停や訴訟に発展することもあります。

まとめ｜底地は全体像をつかんで賢く活用を

底地について、定義・権利関係・収益・税金・売却まで見てきました。要点を振り返っておきましょう。

底地は権利関係が複雑に見えますが、「借地人に貸している土地の所有権」という基本と、収益・税金・売却の全体像をつかめば、決して難しいものではありません。安定収入という利点を活かすも、整理して現金化するも、まずは全体像を理解することが第一歩です。

この記事で全体像をつかんだら、気になるテーマを深掘りしてみてください。底地の買取相場、地代の計算方法、底地の整理・活用方法など、それぞれを掘り下げた記事を用意しています。また、借地人側の視点である借地権について知りたい方は、借地権の基礎を解説した記事もあわせてご覧ください。底地の悩みを解決する次の一歩が見つかるはずです。