借地権の売却相場は更地価格の何割？計算方法と高く売るコツを解説

「借地権を手放したいけど、いったいいくらで売れるんだろう？」と気になっている借地権者の方は多いと思います。所有権の物件と違って相場が分かりにくく、売却の判断もしづらいですよね。

結論からお伝えすると、借地権の売却相場は更地価格（土地の所有権としての価格）の6〜7割が目安です。価格は「路線価×面積×借地権割合」という式でおおよその金額を計算できます。ただし、これはあくまで目安で、売却先や地主との関係によって実際の価格は大きく変わります。

この記事では、売却先別の相場、価格算定の計算方法、相続税評価額と実際の売却価格が違う理由、高く売る方法、税金・費用、注意点まで、借地権の売却を検討する方が知っておきたい情報を整理しました。売却で損をしないために、ぜひ参考にしてください。

借地権の売却相場は更地価格の何割？【売却先別の早見表】

借地権は「誰に売るか」によって相場が変わります。主な売却先は、地主・第三者・買取業者の3つです。それぞれの相場を見ていきましょう。

売却先	相場の目安（更地価格に対して）	特徴
地主	6〜7割程度	譲渡承諾料が不要。交渉次第
第三者	6〜7割程度	譲渡承諾料が必要。買い手は限定的
買取業者	やや下がる傾向	早く確実に現金化できる
底地と同時売却	相場に近い水準も	所有権として売れる。要地主協力

地主に売る場合は更地価格の6〜7割が目安

地主に借地権を買い取ってもらう場合、相場は更地価格の6〜7割程度が目安です。地主は借地権を取り戻すことで土地を自由に使えるようになるため、買い取る動機があります。第三者への売却時に必要な譲渡承諾料がかからないのもメリットです。

ただし、借地人側から「買い取ってほしい」と持ちかける場合は、価格交渉で不利になりやすく、更地価格の5割程度まで下がることもあります。地主に売却の意思があるかどうかで、交渉の進めやすさは大きく変わります。

第三者に売る場合も更地価格の6〜7割程度

地主の承諾を得て第三者に売却する場合の相場も、更地価格の6〜7割程度です。ただし、この場合は地主へ譲渡承諾料（借地権価格の10%程度）を支払う必要があります。

借地権付き物件は、土地が自分のものにならないぶん買い手が限られるのが実情です。借地権の仕組みを理解した買主を見つける必要があるため、所有権物件より売却に時間がかかりやすい傾向があります。

買取業者に売る場合は早く確実

借地権専門の買取業者に売る、という選択肢も。価格は仲介での売却よりやや下がる傾向がありますが、業者が自社資金で買い取るため早く確実に現金化でき、地主との承諾交渉も業者が代行してくれます。

「時間や手間をかけずに早く売りたい」「地主との交渉が負担」という方に向いた方法です。相場より価格が下がる点と引き換えに、スピードと手軽さが得られます。

借地権の売却価格の決まり方【路線価×借地権割合】

「更地価格の6〜7割」といっても、そもそも自分の借地権の価格がいくらなのか分からないと始まりません。ここでは、借地権価格のおおよその計算方法を解説します。

基本の計算式は「路線価×面積×借地権割合」

普通借地権の価格は、次の式でおおよその金額を計算できます。

路線価は、道路に面した土地1㎡あたりの価格です。まず「路線価×面積」で土地全体の評価額（自用地評価額）を求め、そこに借地権割合を掛けることで、借地権としての価格が算出できます。

借地権割合の調べ方（路線価図のA〜G）

路線価と借地権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも無料で調べられるようになっています。路線価図では、道路に「200D」のように数字とアルファベットが併記されているのが特徴。

数字部分が路線価（千円単位）で、アルファベット部分が借地権割合を示しています。借地権割合は次のように設定されています。

記号	借地権割合	記号	借地権割合
A	90%	E	50%
B	80%	F	40%
C	70%	G	30%
D	60%	記号なし	20%

借地権割合は地価の高い地域ほど高くなる傾向があり、東京の商業地では80〜90%、住宅地では60〜70%程度が一般的です。

金額シミュレーション（200Dの土地で計算）

実際に計算してみましょう。路線価図に「200D」と記載された、面積80㎡の土地を例に考えてみましょう。

• 路線価…200×1,000円で1㎡あたり20万円
• 借地権割合…D＝60%
• 自用地評価額…20万円×80㎡で1,600万円
• 借地権価格…1,600万円×60%で960万円

このケースでは、借地権価格の目安は960万円と算出できます。この金額をベースに、売却交渉や不動産会社への査定依頼を進めていくことになります。なお、定期借地権は残存期間などをもとにした複雑な計算が必要なため、専門家への相談がおすすめです。

「評価額」と「実際の売却価格」は違う

ここが借地権売却でいちばん誤解されやすいポイントです。前の章で計算した借地権価格は、あくまで「相続税評価額」の目安であって、実際に市場で売れる価格（時価）とは異なります。この違いを知らないと、査定でがっかりすることになりかねません。

相続税評価額は時価の8割程度に設定されている

路線価をもとにした評価額は、相続税や贈与税を計算するための、国が定めた基準です。全国一律で公平に課税するためのもので、実際の市場価格（時価）の8割程度を目安に、低めに設定されています。

そのため、路線価から計算した価格より実際の売却価格が高くなることもあれば、逆に個別事情で安くなることもあります。ネットのシミュレーターで計算した金額を鵜呑みにして期待しすぎると、実際の査定額との差にとまどうことがあるので注意が必要です。

個別事情（建物の状態・地主との関係）は考慮されない

路線価による計算は画一的なため、物件ごとのリアルな事情は一切反映されません。実際の売却価格は、次のような個別事情で大きく変動します。

• 建物の老朽化の程度や日当たりなどの住環境
• 地主との関係（承諾がスムーズか、トラブルがないか）
• 地代や更新料の水準、契約内容
• 周辺エリアの需要

特に借地権は、売却に地主の承諾が不可欠なため、地主の姿勢しだいで価値が大きく変わります。同じ借地権割合でも、実際の取引価格に差が生まれるのはこのためです。

正確な価格は不動産会社の査定で確認する

路線価による計算は、あくまで「おおよその目安」をつかむための手段にすぎません。正確な売却価格を知るには、借地権の取り扱いに慣れた不動産会社に査定を依頼するのが確実です。

借地権を高く売る方法

借地権は工夫しだいで売却価格を高められます。ここでは、少しでも高く売るための代表的な方法を紹介しましょう。いずれも地主との交渉がカギを握ります。

地主から底地を買い取って所有権にして売る

地主から底地（借地権が設定された土地の所有権）を買い取れば、土地と建物がそろった完全な所有権に。所有権として売却できれば、借地権のまま売るより高値がつきやすくなります。

底地の購入費用はかかりますが、買い手が一般の不動産と同じように扱えるため、都市部の人気エリアなどでは特に有効です。ただし、地主に土地を手放す意思があることが前提になります。

地主と協力して同時売却する

地主が持つ底地と、自分の借地権を同じタイミングでセットにして第三者へ売る「同時売却」も有効です。買主は完全な所有権を得られるため、一般の土地建物と同様に扱え、単独で売るより高い価格が期待できます。

地主にとっても、単独では売りにくい底地を高く売れるメリットがあるため、交渉しだいで実現可能です。売却代金を借地権と底地でどう配分するか、事前に十分な協議が欠かせません。

等価交換で所有権にする

借地権の一部と地主の底地の一部を交換する「等価交換」という手もあります。たとえば土地を分けて、借地人と地主がそれぞれ完全な所有権を持つ形にすれば、その土地は通常の不動産として売却が可能に。

測量や分筆登記の費用はかかりますが、所有権化することで売却しやすくなります。ただし、分割によって土地が狭くなりすぎると売りにくくなる場合もあるため、慎重な判断が必要です。

リノベーションで建物の価値を高めて売る

古い建物が建っている場合、リノベーションで内装や設備を一新すれば、買主にとっての魅力が増し、売却価格の向上につながります。古家をそのまま残して売れば、買主がリフォームして住む選択肢を取れるため、初期費用を抑えられる点をアピールすることもできます。

ただし、借地上の建物の増改築や大規模リノベには地主の承諾が必要です。設計から施工まで一貫して対応でき、借地特有の承諾手続きにも詳しい会社に相談すると、価値回復から売却までスムーズに進められます。借地物件のリノベーションと地主の承諾については、専門記事もあわせて参考にしてください。

借地権に強い不動産会社を選ぶ

借地権の売却は専門性が高く、地主との交渉ノウハウが結果を大きく左右します。借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社なら、適正な査定と地主との円滑な交渉が期待できるでしょう。

複数社に査定を依頼し、査定額だけでなく「地主との交渉経験が豊富か」「底地との同時売却など高値売却の提案があるか」といった視点でも比較すると、納得のいく売却先が見つかりやすくなります。

借地権売却にかかる費用・税金

借地権を売却すると、手元に入る金額から差し引かれる費用や税金があります。手取り額を正しく把握するために、主なものを押さえておきましょう。

譲渡承諾料は借地権価格の10%程度

借地権を第三者に売却する際、地主の承諾を得る対価として支払うのが譲渡承諾料（名義書換料）です。相場は借地権価格の10%程度とされています。たとえば借地権価格が1,500万円なら、承諾料の目安は150万円です。

ただし、法律で定められた金額ではなく、地主との話し合いで決まります。地主に売却する場合や、相続した借地権を売る場合には、この譲渡承諾料は不要です。

譲渡所得税（3,000万円特別控除も）

借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算し、これがプラスになった場合に課税されます。

税率は所有期間で変わり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得となる点も押さえておきましょう。短期のほうが税率は高めです。なお、マイホームとして使っていた借地権付き住宅なら、一定の条件を満たすことで「居住用財産の3,000万円特別控除」が使える場合があり、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。

仲介手数料・その他の費用

そのほか、売却時には次のような費用がかかります。

費用	目安
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限）
印紙税	売買契約書に貼付（売却価格に応じて変動）
測量費（必要な場合）	40万〜50万円程度
抵当権抹消登記費用	数千円〜（司法書士報酬は別途）

費用の合計は売却価格によって変わりますが、譲渡承諾料と税金が大きな割合を占めます。売却前に、手取り額をおおまかに試算しておくと安心です。

借地権売却の注意点

最後に、借地権を売却する際に押さえておきたい注意点を3つ紹介します。トラブルを避けてスムーズに売却するために確認しておきましょう。

地主の承諾が必須（拒否されたら借地非訟）

借地権を第三者に売却するには、原則として地主の承諾が必要です。地主に無断で売却することはできません。もし正当な理由なく承諾を拒否された場合は、裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる許可を得る「借地非訟」という手続きがあります。

ただし、借地非訟は時間と費用がかかり、地主との関係も悪化しがちです。訴訟に発展している事実は買主にとって不安材料になり、かえって売却価格が下がることもあります。まずは丁寧な交渉での解決を目指すのが賢明です。

更地にして返す前提の契約に注意

借地契約は「建物があること」が前提です。売却前に安易に建物を解体して更地にすると、借地権を主張できなくなる可能性があります。売買契約が白紙になった場合などにリスクが大きいため、建物の解体は慎重に判断しましょう。

古家が残っていても、買主がリフォームして住む前提で売却できるケースは多くあります。解体するかどうかは、不動産会社と相談してから決めるのが安全です。

売却のタイミング（更新直後・建物の状態）

売却のタイミングも価格に影響します。建物は築年数が経つほど価値が下がるため、大規模な修繕が必要になる前の、状態がよいうちに売るのがおすすめです。

借地契約の更新が近いと、買主が更新料の負担を気にして敬遠しがちな点にも注意しましょう。更新料を支払った直後のタイミングで売り出すほうが、買い手がつきやすい傾向があります。契約の残存期間や更新時期も意識して、売却時期を検討しましょう。

借地権の売却相場に関するよくある質問（FAQ）

最後に、借地権の売却相場についてよく寄せられる疑問にお答えします。

借地権の売却相場はどのくらいですか？

更地価格の6〜7割程度が目安です。地主に売る場合、第三者に売る場合ともにこの水準ですが、借地人側から地主へ買い取りを持ちかける場合は5割程度まで下がることもあります。買取業者に売る場合はやや下がる一方、早く確実に現金化できます。

借地権の価格はどうやって計算しますか？

普通借地権の場合、「路線価×土地の面積×借地権割合」で計算します。路線価と借地権割合は国税庁の路線価図で調べられ、たとえば路線価20万円/㎡・面積80㎡・借地権割合60%なら、借地権価格は960万円が目安です。ただしこれは相続税評価額であり、実際の売却価格とは異なります。

計算した価格でそのまま売れますか？

そのまま売れるとは限りません。路線価をもとにした評価額は相続税を計算するための基準で、実際の市場価格の8割程度に低く設定されています。また、建物の状態や地主との関係といった個別事情は反映されません。正確な価格は、借地権に詳しい不動産会社の査定で確認しましょう。

借地権を高く売る方法はありますか？

地主から底地を買い取って所有権にして売る、地主と協力して底地と同時売却する、等価交換で所有権にするといった方法があります。いずれも所有権化することで買い手が広がり、高値が期待できます。ただし地主との交渉が必要なため、借地権に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。

借地権を売るのに地主の承諾は必要ですか？

第三者へ売却する場合は、原則として地主の承諾と譲渡承諾料（借地権価格の10%程度）が必要です。無断では売却できません。正当な理由なく承諾を拒否された場合は、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める借地非訟という手続きもありますが、まずは丁寧な交渉での解決を目指しましょう。

まとめ｜相場と計算方法を知って納得の売却を

借地権の売却相場と価格の決まり方について見てきました。要点を振り返っておきましょう。

借地権の売却は、相場と計算方法を理解し、地主との関係を良好に保ちながら進めれば、納得のいく形で実現できます。「思ったより安い」と諦める前に、所有権化やリノベーションで価値を高める選択肢も検討し、借地権に強い不動産会社に相談してみてください。

借地権そのものの基礎知識をおさらいしたい方はピラー記事を、リノベーションで価値を高めてから売りたい方はリノベ承諾の記事を、あわせて参考にしてみてください。また、借地権を相続してから売却を考えている方は、相続の手続きを解説した記事も役立つはずです。