借地権の売却相場は更地価格の何割？計算方法と高く売るコツを解説

「借地権付きの家を売りたいけれど、いくらで売れるんだろう？」「普通の土地より安くなるって本当？」。借地権の売却を考え始めたとき、まず気になるのが相場ですよね。

結論からお伝えすると、借地権の売却相場は更地価格の6〜7割程度が目安です。ただしこれは住宅地の場合で、地域によって設定されている「借地権割合」が異なるため、実際の価格は物件ごとに変わります。

この記事では、借地権価格の計算方法と借地権割合の調べ方を具体的な数字で解説します。売却先による価格差、高く売るための進め方、そして地主の承諾をどう得るかまで、売却を成功させるために必要な情報をまとめました。

借地権の種類や地主との権利関係から確認したい方は借地権とは？種類・期間・費用の基礎を図解でわかりやすく解説を先にご覧ください。旧法か新法かによって、売却時の交渉のしやすさも変わってきます。

借地権の売却相場は更地価格の6〜7割が目安

まずは相場の全体像から押さえましょう。借地権の価格は、その土地を更地で売った場合の価格をベースに算出されます。

借地権価格＝更地価格×借地権割合

借地権の価格を求める基本の計算式は、とてもシンプルです。

たとえば更地価格が3,000万円の土地で、借地権割合が70%なら、借地権価格は2,100万円という計算になります。住宅地では60〜70%に設定されていることが多いため、「更地価格の6〜7割」が一つの目安になるわけですね。

借地権割合は路線価図で確認できる

借地権割合は、国税庁が公表している路線価図で誰でも確認できます。路線価図には道路ごとに数字とアルファベットが記載されていて、このアルファベットが借地権割合を表しています。

記号	借地権割合	主な地域
A	90%	都心の商業地など
B	80%	繁華性の高い地域
C	70%	住宅地（都市部）
D	60%	住宅地
E	50%	郊外の住宅地
F	40%	地方の住宅地
G	30%	農村部など

路線価に「300C」と書かれていれば、1㎡あたり30万円・借地権割合70%という意味です。国税庁の財産評価基準書のサイトから、住所を指定して無料で調べられます。

【計算例】更地価格3,000万円の場合

実際に数字を当てはめてみましょう。同じ更地価格3,000万円の土地でも、借地権割合によって価格は大きく変わります。

借地権割合	借地権価格	底地価格（地主の取り分）
70%（C）	2,100万円	900万円
60%（D）	1,800万円	1,200万円
50%（E）	1,500万円	1,500万円

ただし、これはあくまで相続税評価上の理論値です。実際の取引価格は、建物の状態や地主との関係、買い手の付きやすさによって上下します。とくに借地権は買い手が限られるため、理論値より安くなることが多い点は理解しておきましょう。

表の右列にある底地価格は、地主が自分の権利をいくらで評価しているかの目安でもあります。相手側の相場観を知っておくと交渉で有利に働くため、底地の買取相場は更地価格の何割？価格の決まり方と売却先別の違いもあわせて確認しておくとよいでしょう。

借地権の売却先は3つ｜価格が変わる

借地権の売却で見落とされがちなのが、「誰に売るか」で価格が変わるという点です。主な売却先は3つあります。

売却先	価格の傾向	特徴
地主	やや高め	承諾料が不要・手続きがシンプル
第三者	相場程度	承諾が必要・買い手が限られる
専門買取業者	やや低め	現況のまま早く売れる

①地主に売る｜承諾料が不要で話が早い

もっとも話がスムーズなのが、地主に買い取ってもらう方法です。地主にとっては、借地権を買い戻せば土地を完全な所有権として自由に使えるようになるメリットがあります。

売却先が地主本人なので、譲渡承諾料が発生しません。借地権価格の10%程度を節約できるため、手取り額で見ると有利になることが多いんです。まずは地主に打診してみるのが定石といえます。

ただし、地主に買い取る資金がなければ成立しません。「買いたいけれど資金が用意できない」というケースもあるため、反応を見ながら他の選択肢も並行して検討しておくと安心です。

②第三者に売る｜地主の承諾が必要

一般の買い手に売る方法です。市場で広く募集できるぶん、条件が良ければ相場に近い価格が期待できます。

ただし賃借権の場合、地主の承諾が必須です。譲渡承諾料として借地権価格の10%程度を支払うのが一般的で、そのぶん手取りは減ります。買い手側も住宅ローンが通りにくいため、購入希望者が限られる点も考慮が必要です。

承諾料の相場や、地主が承諾してくれない場合の対処法（借地非訟）は次の記事で詳しく解説しています。

③専門の買取業者に売る｜早く確実に現金化

借地権や権利関係の複雑な物件を専門に扱う買取業者に売る方法です。価格は相場よりやや低めになりますが、買い手を探す必要がなく、早く確実に現金化できます。

専門業者は地主との交渉ノウハウを持っているため、承諾の取り付けまで含めて任せられるケースも。「地主と話すのが億劫」「早く手放したい」という方には現実的な選択肢です。

もっとも高く売れる「底地との同時売却」

実は、借地権の売却でもっとも高値が期待できる方法があります。それが、地主と協力して底地と一緒に売る「同時売却」です。

完全な所有権として売れるため高値がつく

借地権だけ、あるいは底地だけを単独で売ると、どちらも制約のある不動産として評価が下がります。ところが両方をセットにすれば、買い手にとっては制約のない完全な所有権になるんです。

買い手の幅が一気に広がり、住宅ローンも通常どおり利用できます。結果として、借地権と底地をバラバラに売った合計額より、高い価格で売れるケースが多くなります。

売却代金は借地権割合に応じて分ける

同時売却で得た代金は、借地権割合に応じて借地人と地主で分けるのが一般的です。借地権割合70%の土地が4,000万円で売れたなら、借地人が2,800万円、地主が1,200万円という配分になります。

配分の割合は話し合いで決まるため、事前に合意しておくことが大切です。双方にとってメリットの大きい方法なので、地主との関係が良好なら提案してみる価値は十分にあります。

地主に同時売却を持ちかける際は、相手にとってのメリットを整理して伝えると話が進みやすくなります。等価交換など他の整理手法と比較した内容は底地の整理方法4選｜交渉・等価交換・同時売却の進め方にまとめました。地主が抱えている悩みを理解しておくと、提案の説得力が変わります。

地主への提案の進め方

同時売却を提案するときは、地主にとってのメリットを丁寧に説明することがポイントです。

地主も高齢化していれば、相続対策として底地を整理したいと考えているかもしれません。タイミングが合えば、双方にとって理想的な出口になります。

借地権を高く売るための5つのポイント

借地権は買い手が限られるぶん、売り方の工夫が価格に直結します。押さえておきたい5つのポイントを紹介します。

①まず地主に打診する

売却を決めたら、最初に地主へ相談するのが鉄則です。地主が買い取ってくれれば承諾料が不要になりますし、そうでなくても売却の意向を早めに伝えておけば、その後の承諾交渉がスムーズになります。

黙って第三者に売る話を進めて、あとから承諾を求めると心証が悪くなりがち。順番を守ることが、結果的に高値売却につながります。

②複数の売却先を比較する

地主・第三者・専門業者と、売却先によって価格は変わります。1つの選択肢で決めず、それぞれの条件を比較しましょう。査定は複数社から取るのが基本です。

「地主に打診したら安い金額を提示された」という場合でも、業者の査定額を知っていれば交渉の材料になります。

③建物の状態を整えてから売る

借地権付き物件を売る場合、建物の状態が価格に大きく影響します。老朽化した建物のままでは買い手が付きにくく、大幅な値引きを求められることも。

水回りや内装をリノベーションして「すぐ住める状態」にしておけば、買い手の幅が広がり価格も上がります。土地代がかからないぶん割安に買える借地権付き物件は、状態さえ良ければ検討する人が一定数いるんです。

どこまで手を入れるとどれだけ価格が変わるのか、工事費の目安は次の記事で確認できます。承諾料も含めた総額で採算を判断してみてください。

④契約内容と残存期間を整理しておく

買い手が知りたいのは、「あと何年借りられるのか」「更新はできるのか」という点です。旧法借地権なのか定期借地権なのか、残存期間はどれくらいか。これらを明確にしておけば、買い手は安心して検討できます。

契約書が見当たらない場合は、地主に写しをもらっておきましょう。書類が揃っている物件は、取引がスムーズに進むぶん評価も上がります。

⑤借地権に強い不動産会社を選ぶ

借地権の売却は、通常の不動産取引とは勝手が違います。地主との交渉、承諾の取り付け、権利関係の説明など、経験がないと対応が難しい場面が多いんです。

売却時の注意点と税金

最後に、売却を進めるうえで気をつけたい点と、かかる税金について整理しておきます。

承諾なしの売却は契約解除リスクがある

賃借権の借地権を地主の承諾なく譲渡すると、契約解除の理由になります。建物を取り壊して土地を返還しなければならない事態にもなりかねません。

地主が正当な理由なく承諾を拒む場合は、裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得る道があります。ただし時間も費用もかかるため、まずは話し合いでの解決を目指しましょう。

譲渡所得税がかかる

借地権を売って利益が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。税率は所有期間によって変わります。

所有期間	区分	税率（所得税＋住民税）
5年超	長期譲渡所得	20.315%
5年以下	短期譲渡所得	39.63%

相続で取得した借地権の場合、被相続人が取得した日から所有期間を計算できます。長く保有していた実家なら、長期譲渡所得として低い税率が適用されるケースが多いでしょう。

なお、譲渡承諾料や仲介手数料は取得費・譲渡費用として計上できるため、課税対象となる利益を圧縮できます。税額の計算は複雑なので、税理士に相談するのが確実です。

相続した借地権は名義の整理から

相続で取得した借地権を売る場合、まず建物の名義変更（相続登記）を済ませる必要があります。被相続人名義のままでは売買契約を結べません。

相続そのものに地主の承諾は不要ですが、名義変更の事実は伝えておくとその後の交渉がスムーズです。

相続登記の手順や相続税評価額の計算方法は借地権の相続手続きガイド｜地主への通知・相続税・名義変更で解説しました。売却活動と並行して進めておくと、買い手が見つかってから慌てずに済みます。

兄弟姉妹で共有相続している場合は、共有者全員の同意がなければ売却できません。話がまとまらないときの選択肢は共有持分は同意なしで売却できる？売る前の注意点と手順で解説しています。地主との承諾交渉より先に、身内の意思統一を済ませておくのが順序です。

借地権の売却相場に関するよくある質問（FAQ）

最後に、借地権の売却についてよく寄せられる疑問にお答えします。

借地権の売却相場はどのくらいですか？

更地価格の6〜7割程度が目安です。「借地権価格＝更地価格×借地権割合」で計算し、住宅地では借地権割合が60〜70%に設定されていることが多いためです。ただしこれは相続税評価上の理論値で、実際の取引価格は建物の状態や買い手の付きやすさによって変わります。借地権は買い手が限られるため、理論値より安くなることもあります。

借地権割合はどこで調べられますか？

国税庁が公表している路線価図で確認できます。路線価図には道路ごとに数字とアルファベットが記載されており、このアルファベットが借地権割合を表します。Aが90%、Cが70%、Dが60%というように対応しています。国税庁の財産評価基準書のサイトから、住所を指定して無料で調べられます。

借地権はどこに売るのが一番高いですか？

地主と協力して底地とセットで第三者に売る「同時売却」がもっとも高値が期待できます。完全な所有権として売れるため買い手の幅が広がり、住宅ローンも通常どおり使えるためです。単独で売る場合は、譲渡承諾料が不要な地主への売却が手取りベースで有利になることが多いでしょう。

地主の承諾なしで借地権を売れますか？

賃借権の場合は承諾が必要です。承諾なく譲渡すると契約解除の理由になり、建物を取り壊して土地を返還しなければならない事態にもなりかねません。地主が正当な理由なく承諾を拒む場合は、裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得る方法があります。なお地上権の場合は、承諾なしでも譲渡できます。

借地権を売ると税金はかかりますか？

利益が出れば譲渡所得税・住民税がかかります。所有期間が5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。相続で取得した場合は被相続人が取得した日から所有期間を計算できるため、長期譲渡所得として低い税率が適用されることが多くなります。譲渡承諾料や仲介手数料は費用として計上できます。

まとめ｜相場を知り、売却先を比較して進めよう

借地権の売却相場から売却先ごとの違い、高く売るポイントまで見てきました。要点を振り返っておきましょう。

借地権は「売れない不動産」ではありません。相場を正しく把握し、売却先を比較し、地主との関係を大切にしながら進めれば、納得のいく価格での売却は十分に可能です。

借地権の基礎知識をおさらいしたい方はピラー記事を、承諾の取り付けで悩んでいる方は承諾の記事を、相続がからむ方は相続の記事を、あわせて参考にしてみてください。あなたの状況に合った進め方が見えてくるはずです。