空き家リノベーション費用の相場は？築年数別の早見表で解説

空き家リノベーションの費用は、部分的な改修なら100〜500万円、間取り変更を含むフルリノベーションなら500〜1,500万円が相場です。ただ、この幅だけ見せられても「結局うちはいくら？」と困ってしまいますよね。

リノベーション費用は、築年数・工事内容・建物の構造によって大きく変わります。そこでこの記事では、築年数別×工事別の費用早見表を用意して、あなたの空き家に近い金額をピンポイントで把握できるようにしました。

賃貸や売却を考えている方向けに投資回収シミュレーションも掲載しているので、「リノベ費用をかけて元が取れるのか」までしっかり判断できます。空き家リノベーションの費用を具体的に知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

空き家リノベーションの費用相場はいくら？まず全体像を把握

細かい早見表に入る前に、まずはざっくりとした費用感をつかんでおきましょう。空き家リノベーションは工事の規模で3つのタイプに分けられます。

部分リノベ・フルリノベ・スケルトンの3区分と費用感

タイプ	費用目安	工事内容
部分リノベ	100〜500万円	水回り交換、壁紙・床の張り替えなど一部の改修
フルリノベ	500〜1,500万円	内装全面刷新＋間取り変更、設備の総入れ替え
スケルトンリノベ	1,200〜2,500万円	柱と梁だけ残して全解体、断熱・耐震からやり直し

スケルトンリノベは建物を骨組みだけにして造り直すため、新築に近い仕上がりになります。その分費用は高くなりますが、築古物件でも耐震性や断熱性を最新基準まで引き上げられるのが強みです。

「築古ほど高い」とは限らない｜費用を左右する本当の要因

「築年数が古い＝費用が高い」と思われがちですが、実はそう単純ではありません。本当に費用を左右するのは、築年数そのものよりも次の3つです。

つまり、築50年でも管理状態が良ければ部分リノベで済むこともあれば、築20年でも雨漏りを放置していたら大規模補修が必要になることもある、というわけなんです。

【早見表】築年数別×工事内容別のリノベーション費用マトリクス

ここが本記事のメインです。あなたの空き家の築年数と、やりたい工事内容を掛け合わせれば、おおよその費用が一目でわかるようにまとめました。戸建て（延床30坪前後）を想定した目安としてご覧ください。

築20年・30年・40年・50年超｜築年数別の費用目安

築年数	想定される状態	部分リノベ	フルリノベ
築20年前後	設備の経年劣化が中心。構造は比較的健全	100〜300万円	500〜900万円
築30年前後	水回り・内装の全面更新が必要になり始める	200〜400万円	700〜1,200万円
築40年前後	断熱・配管の刷新、耐震補強の検討が必要	300〜500万円	900〜1,500万円
築50年超	旧耐震基準。スケルトンや大規模補強が前提に	400〜600万円	1,200〜2,500万円

築40年を超えると、1981年以前の旧耐震基準で建てられた可能性が高くなります。安心して住む・貸すためには耐震補強が欠かせず、その分の費用（80〜200万円程度）を見込んでおきましょう。

工事内容別の費用（水回り・内装・間取り変更・断熱・耐震）

「全部やるほどの予算はないけど、ここだけは直したい」という方のために、工事内容ごとの費用も分解しておきます。

工事箇所	費用目安	備考
キッチン交換	50〜150万円	システムキッチンのグレードで変動
浴室（ユニットバス）	60〜150万円	在来工法からの変更は割高に
トイレ交換	15〜50万円	配管移設があると加算
洗面台交換	10〜50万円	—
内装（壁紙・床）	20〜30万円／6畳	面積に比例
間取り変更	50〜300万円	壁の撤去・新設の規模次第
断熱改修	50〜200万円	窓・壁・床の範囲で変動
耐震補強	80〜200万円	旧耐震物件は優先度高
外壁・屋根	100〜250万円	塗装か張り替えかで差

構造別（木造／鉄骨／RC）で変わる追加費用

同じ広さ・同じ工事でも、建物の構造によって費用は変わります。特に間取り変更や耐震補強では、構造の違いが金額に直結するんです。

構造	費用傾向	ポイント
木造	標準的	間取り変更の自由度が高く、コストを抑えやすい
鉄骨造	やや高め	柱の移動が難しく、間取り変更に制約が出やすい
RC造	高め	解体・撤去に手間がかかり、工期も費用も増えがち

戸建ての空き家は木造が大半なので、多くの場合は上の早見表の範囲に収まります。鉄骨やRCの物件は、現地調査のうえで個別見積もりを取るのが確実でしょう。

費用の内訳を徹底分解｜工事費以外にかかるお金

リノベーションの見積もりを見て「思ったより高い…」と感じるのは、工事費以外の費用を見落としているケースが多いから。総額で予算オーバーしないよう、隠れたコストもきちんと把握しておきましょう。

解体・撤去費／残置物処分費

リノベーションでは、既存の内装や設備を撤去する「解体費」が必ず発生します。フルリノベの場合で50〜150万円ほど。スケルトンにするなら、さらに高くなります。

空き家特有の出費が、残された家具や家電の処分費用です。前の住人の家財が残ったままだと、戸建てで15〜50万円ほどの残置物処分費がかかります。自分で運び出せるものは事前に片づけておくと、その分コストを削れますよ。

設計・諸費用・ローン関連費用

工事費のほかに、次のような費用も発生します。見積書に含まれているか、必ず確認しておきたいポイントです。

• 設計・デザイン費…工事費の10〜15%が目安
• 確認申請費…大規模な工事で必要になる場合、10〜30万円
• リフォームローンの諸費用…保証料・事務手数料・印紙代など
• 仮住まい・引っ越し費用…住みながら工事できない場合に発生

想定外の追加費用が出やすいポイント

空き家リノベで怖いのが、解体して初めて発覚する劣化です。壁や床を剥がしてみたら、柱が腐っていた・シロアリの被害があった・配管が傷んでいた——こうしたケースでは、追加で数十万〜百万円単位の補修費が必要になります。

目的別に見るリノベーション費用の考え方

同じリノベーション費用でも、「自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」では、お金の意味合いがまったく変わってきます。目的ごとに、費用をどう捉えればいいのか整理しておきましょう。

自分で住む場合｜新築・建て替えとの総額比較

空き家を相続して自分の住まいにするなら、新築や建て替えと比べてどれだけお得かが判断のカギです。土地はすでに持っているので、建物にかかるコストだけで比較してみます。

選択肢	建物費用の目安	特徴
フルリノベ	500〜1,500万円	解体不要、工期も短め。愛着のある家を残せる
建て替え	1,800〜3,500万円	解体費＋新築費。間取りは自由だが高額

多くのケースで、リノベーションは建て替えより1,000万円以上安く収まります。構造が健全な空き家なら、リノベを選ぶ価値は十分にあるでしょう。

賃貸に出す場合｜投資回収シミュレーション（利回り計算）

空き家をリノベして賃貸に出すなら、「何年で投資を回収できるか」が一番気になるところですよね。具体的な数字でシミュレーションしてみます。

7年目以降は家賃がまるまる収益になる計算です。空き家のまま放置すれば固定資産税を払い続けるだけですが、リノベして貸せばマイナスの資産がプラスの収益源に変わるわけですね。

売却する場合｜リノベ費用と売却価格アップ額のROI

「リノベしてから売ると高く売れる」とよく言われますが、本当に費用以上に価格が上がるのかが重要です。リノベ費用を上回る価格上昇が見込めなければ、そのまま売ったほうがいいことになります。

項目	そのまま売却	リノベ後売却
売却価格	800万円	1,600万円
リノベ費用	0円	600万円
手残り	800万円	1,000万円

このケースでは、リノベに600万円かけて売却価格が800万円アップ。手残りで200万円多くなる計算です。ただし、立地や物件の需要によっては費用ほど価格が上がらないこともあるため、リノベ前に不動産会社の査定で「リノベ後の想定売却価格」を確認しておくのが鉄則です。

【実例】空き家リノベーションのBEFORE/AFTERと費用

相場の数字だけではイメージしづらいので、実際のリノベーション事例を費用つきで紹介します。「これくらいの予算で、ここまで変わる」という感覚をつかんでみてください。

築40年木造戸建て｜フルリノベの費用と仕上がり

項目	内容
物件	築40年・木造2階建て・延床32坪
工事内容	水回り全面交換、間取り変更（和室→LDK拡張）、断熱・耐震補強、内外装刷新
費用	980万円
工期	約3ヶ月

暗くて区切られた和室中心の間取りを、開放的なLDKに変更。旧耐震基準だった建物に耐震補強を施し、断熱性も高めたことで、新築同様の快適さと安心感を実現しました。建て替えなら2,500万円超だった工事を、約1,000万円に抑えられた事例です。

部分リノベで費用を抑えた事例

項目	内容
物件	築25年・木造2階建て・延床28坪
工事内容	キッチン・浴室交換、壁紙・床の全面張り替え、ハウスクリーニング
費用	320万円
工期	約3週間

構造がしっかりしていたため、手を入れる箇所を水回りと内装に絞って費用を圧縮。賃貸に出したところ、月8.5万円で入居が決まりました。表面利回りは約32%と、投資効率の高い事例になっています。

空き家リノベーションに使える補助金【2026年最新】

リノベーション費用は、補助金を活用すれば数十万〜200万円ほど軽減できる可能性があります。ここでは代表的な制度を押さえておきましょう。

国の補助金（子育てエコホーム・長期優良住宅化リフォーム）

制度名	補助上限	対象工事
子育てエコホーム支援事業	最大60万円	断熱窓・エコ設備など省エネ改修
長期優良住宅化リフォーム推進事業	最大200万円	耐震・省エネ・劣化対策など

どちらも省エネ・耐震といった性能向上工事が対象です。空き家リノベでこうした工事を予定しているなら、申請を検討する価値があります。

自治体独自のリフォーム・移住補助金

国の制度とは別に、市区町村が独自にリフォーム補助金を設けているケースも多いです。特に移住促進や空き家活用を目的とした補助金は、10〜50万円程度が支給されることがあります。

補助金は年度予算が決まっており、申請のタイミングや条件が制度ごとに細かく違います。空き家の解体補助金も含めた網羅的な一覧は、別記事で詳しくまとめているのでそちらをご覧ください。

リノベーション費用を安く抑える5つのコツ

同じ仕上がりでも、工夫次第で費用は変えられます。ムダな出費を抑えるための5つのコツを紹介します。

空き家リノベーションの費用に関するよくある質問

空き家リノベーションは新築より本当に安いですか？

多くの場合、リノベーションは新築・建て替えより安く済みます。建て替えは解体費＋新築費で1,800〜3,500万円ほどかかるのに対し、フルリノベは500〜1,500万円が目安。すでに土地と建物がある空き家なら、建物コストだけで住まいを刷新できるため、トータルで1,000万円以上安くなるケースも珍しくありません。

築50年の空き家でもリノベーションできますか？

築50年でもリノベーションは可能です。ただし、旧耐震基準のため耐震補強がほぼ必須になり、断熱・配管の刷新も必要になることが多いため、費用は1,200〜2,500万円と高めになりがちです。柱や梁などの構造が健全であれば、スケルトンリノベで新築同様に再生できます。まずは現地調査で建物の状態を診断してもらいましょう。

リノベーション費用はローンで組めますか？

リフォームローンや、住宅ローンと一体型のリノベーションローンを利用できます。自分で住む場合は住宅ローンに組み込めることも多く、金利を抑えられます。賃貸・売却目的の場合は不動産投資ローンやリフォームローンが選択肢に。金融機関や物件の条件によって借りられる商品が変わるので、リノベ会社に提携ローンの有無を確認するとスムーズです。

費用が予算をオーバーしないか不安です

空き家リノベは解体後に隠れた劣化が見つかり、追加費用が出ることがあります。対策として、契約前にホームインスペクション（住宅診断）を受けて建物の状態を把握し、総予算の1〜2割を予備費として確保しておくのがおすすめです。見積もりの段階で「追加費用が発生しうる箇所」を業者に確認しておくと、想定外を減らせます。

リノベと建て替えはどちらがお得ですか？

構造が健全な空き家ならリノベーションのほうがお得なケースが多いです。費用が建て替えの半額程度で済み、工期も短く、固定資産税の評価も急には上がりにくいメリットがあります。一方、基礎から傷んでいる、間取りを大幅に変えたいといった場合は建て替えが向くことも。建物の状態と希望する仕上がりを踏まえて、両方の見積もりを比較して判断しましょう。

まとめ｜費用を把握して、空き家を「資産」に変えよう

空き家リノベーションの費用は、築年数・工事内容・建物の状態によって幅があります。でも、早見表で目安をつかみ、目的に応じた投資回収の視点を持てば、「いくらかけて、どんな価値になるのか」がはっきり見えてくるはずです。

放置すればコストがかさむだけの空き家も、適切なリノベーションで快適な住まいや収益を生む資産へと変えられます。まずは正確な見積もりと、リノベ後の価値の試算から始めてみてください。

リノすまいるでは、空き家の現地調査から設計・施工・売却/賃貸サポートまでをワンストップで対応しています。費用のお見積もりはもちろん、「この空き家はリノベ向きか」の診断もお気軽にご相談ください。