事故物件の買取｜相場・流れ・業者の選び方と自殺・孤独死物件の注意点

相続した実家で家族が孤独死していた、所有するマンションの一室で自殺があった。そんな事情を抱えた家を「どこに、どう売ればいいのか」と悩む方は少なくありません。仲介で売り出しても内覧が入らない、近所に知られるのがつらい、特殊清掃や遺品の片付けまで手が回らない。事故物件の買取を検討するきっかけは、多くがこうした悩みです。

先に結論をお伝えすると、事故物件の買取は、不動産会社に直接買い取ってもらうことで、清掃前・残置物ありの現況のまま、契約不適合責任を免責にして早く手放せる売り方です。価格は仲介で売れる額の7〜8割程度が目安になるため、スピードと手間の少なさを優先したい人に向いています。業者選びでは、自社で買い取るかどうか、査定額から何を差し引いたかを説明できるかを必ず確認してください。

この記事では、事故物件を業者に買い取ってもらうときの流れ、現況買取で任せられる範囲、契約不適合責任の免責と告知の関係、買取業者の選び方、自殺物件・孤独死物件それぞれの注意点、相続人が売る場合の手順と必要書類、売らずに住み続けるリースバックという選択肢までをまとめました。監修は、訳あり不動産の解決実績1,500件以上の宅地建物取引士の桐生 達弘です。

事故物件の買取とは？仲介との違いと向いている人

事故物件の買取とは、不動産会社が買主となって物件を直接買い取る売り方です。一般の買主を探す仲介と違い、価格に合意すればすぐに契約へ進めるため、売れ残りの心配がありません。その代わり、業者は再販や賃貸に出すまでの費用とリスクを見込むので、価格は仲介より下がります。

買取と仲介の違い

両者の違いを、事故物件を売るときに気になる項目で比べると次のとおりです。

項目	買取（不動産会社が買主）	仲介（一般の買主を探す）
価格の目安	仲介の7〜8割程度	買取より高くなりやすい
売れるまでの期間	価格合意から数日〜1か月程度	買主が見つかるまで読めない
物件の状態	清掃前・残置物ありの現況で相談できる	清掃・片付けを売主が手配するのが基本
契約不適合責任	免責とする特約が一般的	売主が負うことが多い
近所への広まり方	広告を出さずに売却できる	ポータルサイト等に広告が出る
仲介手数料	業者が直接買う場合はかからない	成約価格に応じてかかる

価格だけを見れば仲介が有利ですが、事故物件は内覧が入りにくく、売り出しが長引くほど固定資産税や管理の負担が積み上がります。手間と時間を含めた手残りで比べるのが現実的な見方です。

買取が向いているケース

次のような事情があるなら、買取を優先して検討する価値があります。

• 特殊清掃や遺品整理がまだで、自分たちで手配する余裕がない
• 近所や親族に知られず、静かに手放したい
• 相続税の納付や遠方からの管理負担など、早く現金化したい理由がある
• 建物が古く、売却後に雨漏りや設備の不具合を指摘されるのが不安
• 仲介で売り出したが、問い合わせや内覧がほとんど入らない

反対に、立地が良く築年数も浅い物件で、時間をかけても高く売りたい場合は、仲介も選択肢に入ります。両方に対応している会社なら、査定の段階で比較してもらえます。

買取相場は仲介の7〜8割が目安

事故物件の買取価格は、仲介で売れる価格の7〜8割程度、市場価格に対しておおむね3.5〜7割が目安です。孤独死・自殺・他殺といった事故の種類や、立地・築年数によって幅が出ます。種類別の下落率や金額シミュレーションは事故物件の売却相場は何割引？孤独死・自殺・殺人の種類別に解説で詳しく解説しているので、自分の物件のレンジを先に確認しておくと、査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

事故物件の買取の流れ｜「即金」はいつ受け取れる？

事故物件の買取は、査定の依頼から決済まで6つのステップで進みます。書類がそろっていれば、価格に合意してから決済までは数日〜1か月程度が目安です。「即金」をうたう広告もありますが、実際の入金日は名義や書類の状況で変わると考えてください。

査定から決済までの6ステップ

一般的な流れは次のとおりです。

ステップ	内容	売主がやること
①相談・査定依頼	住所・間取り・事故の概要を伝える	分かる範囲で事故の時期や状況を整理する
②現地調査	室内・建物・周辺環境を業者が確認する	立ち会い（鍵の預け渡しで済む場合もある）
③買取価格の提示	差し引く費用の内訳とあわせて提示される	複数社の条件を比べる
④売買契約	免責特約・残置物・引渡し日などを取り決める	告知書を記入し、契約書を確認する
⑤決済・引き渡し	代金の受け取りと所有権移転登記	必要書類と鍵を用意する
⑥売却後の手続き	確定申告など	譲渡所得が出る場合は翌年に申告する

現地調査では、事故の痕跡や臭いの程度、建物の傷み具合を見て、清掃や改修にかかる費用を見積もります。告知事項にあたる情報は、この段階で正直に伝えておくのが後々のトラブルを防ぐいちばんの近道です。

即金で受け取るための条件

「即金」や「最短◯日」という表現は、名義が売主本人になっていて、書類がすべてそろっている前提の話です。相続した物件で名義が亡くなった方のままなら、売る前に相続登記を済ませる必要があり、その期間は別にかかります。住宅ローンが残っている場合も、金融機関との抵当権抹消の段取りが入ります。

急いでいる事情があるなら、査定を依頼する段階で「いつまでに現金が必要か」を伝えてください。決済日から逆算して、相続登記や書類の準備を並行して進めてもらえるかどうかも、業者を比べる材料になります。

相続登記は義務化されている

2024年4月から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。売却の予定があっても登記を先送りにはできないので、司法書士とあわせて早めに準備しておきましょう。相続した空き家の手続き全体は空き家を相続したらやるべき手続き完全ガイドにまとめています。

現況買取でどこまで任せられる？残置物・特殊清掃・リフォーム

事故物件を扱う買取業者であれば、残置物が残ったまま、特殊清掃の前でも買い取ってもらえることが多くあります。撤去や清掃の費用は買取価格から差し引かれる形になるため、売主が数十万円単位の費用を先に立て替えずに済むのが現況買取の大きな利点です。

残置物・遺品はそのままで相談できる

家具や家電、衣類などの家財は、そのまま残して引き渡せる条件で契約できるのが一般的です。ただし、通帳や権利証、写真、形見の品など、手元に残したいものは契約前に必ず持ち出してください。引き渡し後に「あれも取っておきたかった」と気づいても、取り戻すのは難しくなります。

親族が複数いる場合は、遺品をどう分けるかを先に話し合っておくと安心です。残置物の扱いは契約書に「残置物一切を買主が処分する」といった形で明記してもらいましょう。

特殊清掃前でも買取できるが、応急対応は先に

特殊清掃が済んでいない状態でも、買取の相談自体は可能です。とはいえ、腐敗臭や害虫が近隣に広がっている場合は、売却を待たずに初期消臭などの応急対応を行う必要があります。近隣の住戸に被害が及ぶと、別のトラブルに発展しかねないからです。

清掃費用の相場や業者の選び方は事故物件の特殊清掃費用はいくら？相場・内訳・業者選びを解説で確認できます。応急対応だけ済ませ、本格的な清掃は買取業者に任せるという分け方も、よく選ばれる方法です。

リフォームは売主がしなくてよい

買取では、業者が買い取ったあとに自社でリフォームやリノベーションを行う前提で価格を出します。売主がお金をかけて内装を直しても、その費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。手を入れる前に、まず現況のまま査定を取るのが損をしない順番です。

契約不適合責任の免責と告知の関係

事故物件を不動産会社に買い取ってもらう場合、契約不適合責任を免責とする特約を付けて契約するのが一般的です。売却後に雨漏りや設備の故障が見つかっても、売主が修補や賠償を求められる心配がほぼなくなります。ただし、売主が知っていて伝えなかった事実まで免責されるわけではありません。

業者が買主なら免責特約が一般的な理由

個人の買主に仲介で売る場合、引き渡し後に契約内容と違う不具合が見つかると、売主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められることがあります。築年数の古い家ほど、このリスクは大きくなります。

これに対して、買主が不動産会社であれば、建物の状態を自ら確認したうえで価格を決めるため、免責の特約を受け入れるのが通常です。宅地建物取引業者が売主になる場合には免責特約が制限されますが、業者が買主になる取引ではその制限がかからないためです。

知りながら告げなかった事実は免責されない

民法572条は、責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めています。事故の内容を隠して売れば、免責特約があっても責任を問われる可能性があるということです。

告知書に書くべきこと

告知書（物件状況等報告書）には、発生した時期、場所（室内か共用部か）、死因、特殊清掃の有無を記載します。国土交通省のガイドラインでは、売買について告知が不要になる期間の目安は示されていないため、年数が経っていても伝えるのが基本です。告知の範囲や書き方の例は事故物件の告知義務はいつまで？賃貸・売買別の期間と範囲を解説で詳しく紹介しています。

事故物件の買取業者の選び方｜比較すべき7つのポイント

事故物件の買取業者は、査定額の高さだけで選ぶと契約条件で損をすることがあります。自社で買い取る会社か、査定額の根拠を説明できるか、契約条件が明確か、の3点を軸に複数社を比べるのが失敗しない選び方です。

確認したい7つのポイント

査定を依頼したら、次の項目を表にして各社を並べてみてください。

確認項目	見るべき点
①自社買取か	自社が買主になるのか、別の買主を紹介する仲介なのか
②事故物件の取扱経験	孤独死・自殺などの事例を扱ったことがあるか
③査定の内訳	清掃・撤去・改修費をいくら差し引いたか説明できるか
④免責特約	契約不適合責任を免責にする条件か
⑤残置物の扱い	家財をそのまま引き渡せるか、追加費用はないか
⑥決済日の柔軟さ	相続登記や引越しの予定に合わせられるか
⑦宅建業の免許	国土交通省の宅建業者検索で免許を確認できるか

自社買取の会社は、買い取ったあとにリノベーションや賃貸運用まで自社で行うことが多く、改修費を抑えられるぶん価格に反映できる場合があります。仲介業者が「買取」と称して転売先を探すケースでは、決済日が読めないこともあるため、①は最初に確認しておきたいポイントです。

査定額の差は「何を差し引いたか」で生まれる

買取価格は、再販予想価格から清掃・撤去・改修費や諸経費、業者の利益を差し引いて決まります。A社とB社で数百万円の差が出たときは、どちらの工事費の見積もりが現実的かを聞いてみてください。説明があいまいなまま「今日決めてくれればこの価格」と迫る業者は避けたほうが安全です。

避けたい業者の特徴

• 現地を見ずに高い金額だけを提示し、契約直前に大きく減額する
• 免責特約や残置物の扱いを口頭で済ませ、契約書に書かない
• 宅建業の免許番号や会社の所在地がはっきりしない
• 告知事項を「言わなくていい」と勧めてくる

東京の物件であれば、業者のタイプ別の特徴を東京の空き家買取業者の選び方｜5タイプ比較と相場・契約の注意点で比較しています。東京ならではの論点は東京で事故物件を売却するには？23区の地価・告知・買取と相談窓口を解説もあわせて参考にしてください。

自殺物件・孤独死物件の買取で気をつけること

自殺物件も孤独死物件も、事故物件を扱う業者であれば買取の対象になります。ただし、価格への影響の大きさや、売る前に確認すべきことは事故の種類によって違います。自殺は告知が前提になり、孤独死は発見までの日数と特殊清掃の有無が分かれ目です。

自殺物件を買い取ってもらう場合

自殺があった物件は、国土交通省のガイドライン上も告知の対象で、価格への影響は孤独死より大きくなる傾向があります。室内で起きたのか、ベランダや共用部だったのかによって告知の範囲も変わるため、管理会社や警察から聞いた情報を整理しておきましょう。

報道された事件や、近隣で広く知られている場合は、一般の買主がつきにくく、買取のほうが現実的な選択になることが多くあります。精神的な負担が大きい時期に、内覧対応を繰り返さずに済む点も見逃せません。

孤独死物件を買い取ってもらう場合

老衰や病気による自然死は、ガイドライン上、原則として告知の対象外とされています。一方で、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合は告知が必要になり、価格にも影響します。早く発見された孤独死なら、市場価格に近い水準で売れることもあるので、事故物件だと決めつけずに査定を取ってみてください。

亡くなった方が賃貸に住んでいた場合は、相続人が原状回復や残置物の撤去を求められることがあります。持ち家の売却とは別の問題なので、管理会社や大家さんとの話し合いが欠かせません。

価格と告知の関係を整理する

種類	告知	価格への影響の傾向
自然死・病死（早期発見）	原則不要	小さい
孤独死（特殊清掃あり）	必要	中程度
自殺	必要	中〜大
他殺	必要	大きい

それぞれの割引率の目安は前述の相場記事で解説しています。事故物件の定義や調べ方から確認したい方は事故物件とは？告知義務・調べ方・購入の注意点まで完全ガイドをご覧ください。

相続人が事故物件を売る場合の手順と必要書類

相続した事故物件を売るには、相続人を確定し、遺産分割で取得者を決めて相続登記を済ませてから売買契約に進みます。相続人が複数いれば全員の合意が必要で、相続放棄を考えているなら売却の手続きに入る前に判断しておくことが大切です。

相続放棄を考えているなら売る前に判断する

相続財産を売却すると、民法上、相続を承認したものとみなされ、あとから相続放棄ができなくなります。亡くなった方に借金がある可能性があるなら、査定を取る程度にとどめ、売却を進める前に司法書士や弁護士に相談してください。相続放棄は、自分のために相続が始まったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

相続人が複数いるときは全員の合意が必要

遺産分割が終わるまで、不動産は相続人全員の共有状態です。誰か一人の判断では売れないため、代表者を決めて業者とのやり取りを任せ、売却代金の分け方まで書面で決めておくと揉めにくくなります。話がまとまらない場合の進め方は相続した共有名義の不動産を分割・解消する方法7選で解説しています。

売却に必要な書類

相続人が買取業者に売る場合に、一般的に求められる書類は次のとおりです。

書類	主な用途	取得先
登記識別情報（権利証）	所有権移転登記	相続登記後に法務局から発行
印鑑証明書・実印	売買契約・登記	市区町村役場
本人確認書類	本人確認	運転免許証など
固定資産税の納税通知書	税額の確認・精算	毎年送付されるもの
遺産分割協議書・戸籍謄本類	相続登記	司法書士が作成・取得を代行できる
建築時の図面・確認済証	建物の状況確認	あれば用意する

書類がそろわなくても、査定の相談はできます。何が足りないかを業者や司法書士に確認しながら準備を進めれば十分です。

相続空き家の3,000万円特別控除は要件を確認する

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、区分所有のマンションではないこと、売却価格が1億円以下であること、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ることなどが主な要件です。2024年1月1日以降の売却で、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります。

事故物件だからといって対象外になるわけではありませんが、要件は細かく定められています。適用できるかどうかは、売買契約の前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。

売らずに住み続けるならリースバックという選択肢

事故があった家でも、家族にとっては住み慣れた自宅だという方もいるでしょう。売却資金は必要でも引っ越したくないなら、自宅を売ったあとも賃料を払って住み続けるリースバックという方法があります。事故物件でも、訳あり物件を扱う業者であれば成立する見込みは十分にあるはずです。

リースバックの条件の目安

リースバックの売却価格は相場の6〜8割が目安で、家賃は売却価格に年6〜13%を掛けて12で割った金額が目安になります。将来買い戻す場合の価格は、売却価格の1.1〜1.3倍に設定されることが多いです。売主は買主ではないため、クーリングオフは適用されない点にも注意してください。

2026年10月1日には国土交通省のリースバックに関するガイドラインが施行され、事業者には契約内容の丁寧な説明が求められるようになりました。賃貸借の期間、再契約の条件、買戻しの価格と期限は、必ず契約書で確認しましょう。

事故物件でリースバックを使うときの考え方

事故物件や再建築不可の家は、一般のリースバック業者から断られやすい傾向にあります。退去後の再販が描きにくいためです。訳あり物件の買取・再生に慣れた会社であれば、同じ家でも条件が付くことがあります。可否の判断基準は再建築不可・借地権でもリースバックは可能｜一般業者に断られる理由と成立する条件で詳しく解説しています。

事故物件で暮らすことへの不安が気になる方は、実際に住んでいる人の声を集めた事故物件に住んでみた人のリアルな声もあわせて読んでみてください。

事故物件の買取に関するよくある質問

事故物件の買取について、相談の多い質問にお答えします。

事故物件の買取相場はどのくらいですか？

仲介で売れる価格の7〜8割程度、市場価格に対しておおむね3.5〜7割が目安です。事故の種類や立地、清掃の状態によって変わるため、複数社の査定を比べて判断してください。

自殺があった物件でも買い取ってもらえますか？

事故物件を扱う買取業者であれば、自殺があった物件も買取の対象になります。告知を前提に価格が提示されるので、事故の時期や場所は正直に伝えてください。

孤独死の物件を特殊清掃前に売ることはできますか？

できます。清掃や残置物撤去の費用は買取価格から差し引かれるのが一般的なため、売主が先に費用を立て替える必要はありません。臭いや害虫が近隣に広がっている場合は、応急対応だけ先に行ってください。

事故物件の買取で即金は可能ですか？

名義が売主本人で書類がそろっていれば、価格に合意してから数日〜1か月程度で決済できるのが目安です。相続登記が済んでいない場合は、その手続きの期間が別にかかります。

事故物件の買取業者はどう選べばいいですか？

自社で買い取る会社か、査定額から何を差し引いたかを説明できるか、契約不適合責任の免責や残置物の扱いが契約書に明記されるかを確認してください。宅建業の免許も国土交通省の検索システムで確認できます。

まとめ｜事故物件の買取は「条件まで比べる」ことで損を防げる

事故物件の買取は、現況のまま、近所に広めずに、売却後の責任を負わずに手放せる売り方です。最後に要点を振り返っておきましょう。

空き家のみらいLABを運営する株式会社CLOUD HOMe（東京都足立区・港区）は、事故物件を現況のまま自社で買い取っています。特殊清掃前や残置物がある状態でもご相談いただけ、契約不適合責任を免責とする条件にも対応しています。売却後も住み続けたい方には、自社でのリースバック（リノベーション付きを含む）もご提案できますので、まずは査定のご依頼からお気軽にお問い合わせください。

株式会社CLOUD HOMe　代表取締役
桐生 達弘
保有資格：宅地建物取引士

不動産の売買・買取・相続・共有持分・空き家まで幅広く手がけ、2019年に株式会社CLOUD HOMeを設立。空き家・再建築不可物件・共有名義トラブルなど、一般流通が難しい不動産の買取再販事業「空き家のみらい」を展開しています。
他社で断られた権利関係の複雑な案件も、状況を整理して最適な解決策をご提案。2026年6月現在、解決実績は1,500件以上にのぼります。一軒一軒の空き家と地道に向き合い、根本的な解決を通じて、より大きな社会的インパクトを生み出す企業を目指します。