再建築不可・借地権でもリースバックは可能｜一般業者に断られる理由と成立する条件

老後資金の不安から、リースバックを考え始めた方は多いはずです。自宅を売ってまとまったお金を手にし、住み慣れた家にそのまま暮らせる。ただ、気になるのは「年金で家賃を払い続けられるのか」という一点ではないでしょうか。

先に結論をお伝えすると、老後資金にリースバックを使えるかどうかは、家賃が年金の手取りの何％に収まるかと、足りない分を売却代金で埋めたときに何年もつか、の2つで決まります。年金の範囲で家賃を払えるなら有効な選択肢ですが、不足分を売却代金で取り崩し続ける使い方は、長生きするほど苦しくなる構造です。

この記事では、家賃÷年金手取りの3段階の安全ライン、年金額別の家賃上限、売却代金が何年もつかの計算、固定資産税が消える分を差し引いた実質負担、介護や施設入居への出口、認知症になる前に決めておくべきこと、他の選択肢との比較まで整理しました。監修は、訳あり不動産を中心に1,500件以上の相談を解決してきた宅地建物取引士の桐生辰宏です。

老後資金にリースバックは使える？結論と向いている人・向いていない人

リースバックは、自宅を業者に売却し、その業者と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける仕組みです。老後資金の確保に使えるのは確かですが、向き不向きがはっきり分かれます。

向いている人	向いていない人
年金の手取りで家賃をまかなえる 数年後に施設入居や子との同居を予定している 相続で家を分けにくく、生前に現金化しておきたい	家賃の大半を売却代金の取り崩しで払う前提 期限を決めずに終の棲家として住み続けたい 売却代金を別の用途で使い切る予定がある

分かれ目は「家賃の原資がどこにあるか」です。年金という毎月入ってくるお金で払えるなら、売却代金はそのまま手元に残り、医療や介護への備えになります。逆に、売却代金を切り崩して家賃を払うなら、その資金には寿命があります。以降の章では、この2つを数字で確認していきましょう。

リースバックの仕組みそのものは、以下のピラー記事で整理しています。

年金生活でリースバックの家賃はいくらまでなら安全か

「家賃は手取りの3分の1まで」という目安を聞いたことがあると思います。ただ、これは収入が伸びていく現役世帯の考え方です。年金は基本的に増えず、年齢とともに医療費や介護費が増えていくため、老後のリースバックではもう一段厳しく見る必要があります。

家賃÷年金手取りの3段階の安全ライン

家賃÷年金手取り	判定	考え方
25％以内	安全	年金の範囲で家賃を払える。売却代金は医療・介護の備えとして残せる
25〜35％	要注意	生活費を切り詰めるか、売却代金を一部取り崩す必要がある。何年もつかの計算が必須
35％超	危険	売却代金の取り崩しが前提。長生きすると資金が尽きる可能性が高い

ここでいう「年金手取り」は、年金の額面から税金と社会保険料を引いた、実際に口座に入る金額です。額面で計算すると、1〜2割ほど甘く見積もることになるので注意してください。

25％を安全ラインとする根拠｜平均的な高齢世帯は家賃ゼロでも赤字

総務省の家計調査（2025年）を見ると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯は、可処分所得（手取り）が月約22.2万円に対し、消費支出が月約26.4万円。持ち家で住居費が月1.8万円ほどしかかかっていない状態でも、毎月約4.2万円の赤字です。単身世帯も、手取り約11.8万円に対し支出約14.8万円で、月約3万円足りていません。

つまり、平均的な暮らし方をしている高齢世帯には、家賃に回せる年金の余力がそもそもないということです。家賃を年金の25％以内に収めるには、住居費以外の生活費を平均より抑える必要があります。これ以上の割合になると、家賃の一部は確実に売却代金からの取り崩しになる。25％はその境目として置いた数字です。

年金額別｜家賃の上限早見表

年金手取り（月額）	安全（25％以内）	要注意（35％まで）	想定する世帯
12万円	3.0万円まで	4.2万円まで	単身・国民年金中心
15万円	3.75万円まで	5.25万円まで	単身・厚生年金あり
20万円	5.0万円まで	7.0万円まで	夫婦・平均よりやや少なめ
22万円	5.5万円まで	7.7万円まで	夫婦・平均的
25万円	6.25万円まで	8.75万円まで	夫婦・厚生年金が厚め
30万円	7.5万円まで	10.5万円まで	夫婦・企業年金あり

リースバックの家賃は、売却価格に利回り（年6〜13％）を掛けて決まるため、都市部の戸建てなら月10万円を超えることが珍しくありません。早見表と見比べると、年金だけで家賃を払い切れるケースは限られると分かります。多くの場合、家賃の一部を売却代金で補う前提になる。だからこそ、次の章の「何年もつか」の計算が判断の本丸です。

家賃がどう決まり、どこまで下げられるかは以下の記事で解説しています。

売却代金は何年もつ？リースバックの長生きリスクを計算する

家賃の一部を売却代金で補うなら、その資金が何年で尽きるかを先に計算しておく必要があります。計算式はシンプルです。

「平均余命＋5年」としているのは、平均余命があくまで平均であり、半数近くの人はそれより長く生きるからです。厚生労働省の令和7年簡易生命表では、70歳の平均余命は男性15.78年・女性20.10年、75歳では男性12.24年・女性15.88年となっています。

3つのケースで試算する

生活費は家計調査の平均値（住居費を除く消費支出）を使い、持ち家コストの削減分は固定資産税と火災保険のみで見積もっています。

項目	ケースA 70歳夫婦・平均的	ケースB 75歳単身女性	ケースC 70歳夫婦・年金厚め
売却代金の手残り	2,000万円	1,500万円	1,800万円
年金手取り（年）	264万円（月22万）	144万円（月12万）	360万円（月30万）
家賃（年）	144万円（月12万）	96万円（月8万）	108万円（月9万）
家賃÷年金手取り	55％（危険）	67％（危険）	30％（要注意）
生活費（年・住居費除く）	295万円	164万円	288万円
持ち家コストの削減分	−15万円	−10万円	−15万円
年間の不足額	160万円	106万円	21万円
持続年数	約12.5年（82歳頃まで）	約14.2年（89歳頃まで）	80年超
平均余命との比較	妻の平均余命（90歳頃）に約7.6年不足	平均余命（91歳頃）に約1.7年不足	十分に余裕あり

ケースAは、平均的な夫婦世帯が月12万円の家賃でリースバックした場合です。売却代金は82歳頃に尽き、妻が平均余命まで生きると約1,200万円が足りません。ケースBは不足額こそ小さいものの、平均余命＋5年の目安には届きません。

一方ケースCは、年金に余力があり家賃も年金の30％に収まっているため、売却代金はほぼ手つかずのまま残る計算です。同じリースバックでも、年金と家賃のバランスで結果はまったく変わるのです。

リースバックは長生きするほど不利になる構造

家賃は住み続ける限り払い続けるものなので、長生きすればするほど総額が膨らみます。さらに夫婦の場合、どちらかが亡くなると年金は遺族年金に切り替わって減りますが、家賃は変わりません。ケースAの妻が一人になった後の数年間は、試算よりも不足額が大きくなる可能性が高いのです。

計算して持続年数が足りないと分かったら、打てる手は3つです。売却価格を下げて家賃を抑える、住み替えや施設入居までの期限付きで使う、年金に余力がある状態まで生活費を見直す。売却価格と家賃の関係は、以下の記事で詳しく解説しています。

固定資産税・修繕費がなくなる分を差し引いた「実質負担」で比べる

家賃の数字だけを見ると重く感じますが、持ち家のまま住み続けても費用はゼロではありません。リースバックで売却すると不要になるコストを差し引いて、実質の負担で比べてみてください。

持ち家で住み続ける場合の費用	年間の目安	リースバック後
固定資産税・都市計画税	10〜15万円	不要（所有者の業者が負担）
建物の火災保険・地震保険	3〜5万円	不要（家財保険のみ年1〜2万円）
屋根・外壁・給湯器などの修繕	平準化すると20〜30万円	契約次第（借主負担なら削減にならない）
合計	33〜50万円（月3〜4万円）

修繕を貸主負担とする契約なら、月12万円の家賃でも実質の負担増は月8〜9万円程度になります。逆に修繕が借主負担の契約だと、固定資産税と保険の分しか減らず、実質負担はほとんど下がりません。老後の資金計画では、修繕負担の区分が家賃と同じくらい重要です。負担区分の考え方は以下の記事で解説しています。

介護・施設入居を見据えたリースバックの出口戦略

老後のリースバックで見落とされがちなのが「いつ、どうやって家を出るか」です。介護が必要になって施設に移る、子どもの近くに住み替える。その時点で契約を終えられるか、次の住まいの資金が残っているかを、契約前に考えておいてください。

普通借家契約なら退去の時期を自分で決められる

普通借家契約は、借主が希望する限り更新でき、借主から解約するときは契約で定めた予告期間（1か月前が一般的）で出られます。「住み続けたいだけ住み、出たくなったら出る」ことができる契約で、老後の利用に最も向いています。

定期借家でも療養・介護を理由に中途解約できる

定期借家契約は原則として期間中に解約できませんが、床面積200㎡未満の居住用建物なら、療養や親族の介護などやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなったとき、1か月前の申入れで解約できると借地借家法で定められています。一般的な住宅はほぼ対象です。ただし、定期借家は期間満了時に再契約を断られる可能性があるため、長く住むつもりなら普通借家を優先してください。契約の種類による違いは以下の記事で解説しています。

施設に移る資金を売却代金から残しておく

介護付き有料老人ホームには入居一時金がかかる施設も多く、月額費用も家賃より高くなるのが普通です。売却代金を家賃の補填で使い切ってしまうと、いざ施設に移ろうとしたときに資金が残っていません。前の章の持続年数の計算では、施設入居の資金を別枠で差し引いたうえで試算するのが安全です。

「5年後に施設へ移る」と決めている方にとっては、リースバックはむしろ使いやすい仕組みです。期限が分かっていれば家賃の総額が確定し、売却代金のうち施設に回せる金額も計算できます。

認知症・成年後見になる前にリースバックを決めておくべき理由

リースバックの検討を「もう少し先でいい」と先送りしているうちに、判断能力が落ちてしまうケースがあります。そうなると、選択肢が大きく狭まります。

判断能力が落ちると本人は売買契約を結べない

不動産の売買には、契約の内容を理解して判断する能力（意思能力）が必要です。認知症などで判断能力が十分でないと、本人の署名があっても契約は無効になる可能性があり、業者も契約を受けられません。家族が代わりに署名することも当然できません。

成年後見人による自宅の売却には家庭裁判所の許可が必要

判断能力が低下した後は、成年後見人を選任して本人に代わって手続きを進めることになります。ただし、本人が住んでいる家を後見人が売るには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。後見人の選任から許可まで数か月かかることが多く、本人の生活や財産を守るためという理由が求められるため、「老後資金を増やしたい」という目的だけでは許可されにくいこともあります。

元気なうちに家族と共有しておく3つのこと

家族に内緒でリースバックを契約し、後から発覚してもめるケースは少なくありません。家族の理解を得ておくことは、トラブル防止だけでなく、いざというときに代わりに動いてもらうための準備でもあります。

高齢者がリースバックの審査で見られる点

リースバックは売買と賃貸の2つの契約なので、審査も「家を買えるか」と「家賃を払えるか」の2段階で行われます。高齢者が気にするのは後者です。

審査で見られる点	高齢者の場合の実情	準備しておくこと
年齢	上限を設けない業者が多いが、社内基準で制限する業者もある	複数社に相談する
家賃の支払い能力	保証会社が年金収入と預貯金を確認する	年金振込通知書、売却後の預金見込みを示す
連帯保証人・緊急連絡先	子どもを保証人や緊急連絡先に求められることがある	家族の同意を事前に得ておく
意思能力の確認	契約時に家族の同席を求める業者もある	家族と一緒に説明を受ける

年金だけでは家賃の審査が通りにくい場合でも、売却代金が預貯金として残ることを示せば通るケースがあります。審査の基準と必要書類は以下の記事にまとめています。

リースバック以外の老後資金の選択肢との比較

持続年数の計算で「足りない」と分かった方は、リースバック以外の方法とも比べてみてください。住み続けたいのか、資金を最大化したいのかで、向いている方法が変わります。

方法	家の所有権	毎月の支払い	長生きした場合	向いている人
リースバック	手放す	家賃	家賃の総額が膨らむ	年金で家賃を払える人、期限付きで住みたい人
リバースモーゲージ	維持（担保に入れる）	利息のみ（元本は死亡後に家の売却で返済）	融資枠に達すると追加で借りられない。金利上昇で利息が増える	都市部の戸建てに住み、所有を続けたい人
通常売却して住み替え	手放す	住み替え先の家賃	家賃は賃貸相場なのでリースバックより抑えやすい	引越しに抵抗がなく、手残りを最大化したい人
子どもとの同居	手放すか維持	家族内で取り決め	住居費の不安は小さい	家族の協力が得られる人

リバースモーゲージは所有権を残したまま資金を借りられる点が魅力ですが、対象が都市部の戸建てに限られることが多く、マンションは対象外の金融機関もあります。なお、よく名前が挙がる「リ・バース60」は住宅の購入やリフォームのための住宅ローンで、生活費には使えない点に注意してください。リースバックとリバースモーゲージの違いは、以下の記事で10項目に分けて比較しています。

相続の悩みとあわせて老後資金を考えている方は、相続対策としてのリースバックの使い方もあわせて確認してください。

老後資金とリースバックに関するよくある質問

80歳を過ぎていてもリースバックはできますか？

年齢の上限を設けていない業者が多く、80歳を過ぎてから利用する方もいます。ただし契約内容を理解して判断できることが前提で、家族の同席を求められることもあります。80歳の平均余命は男性約9年、女性約12年なので、その期間に家賃を払い続けられるかを計算してから判断してください。

子どもに相談せずに契約しても問題ありませんか？

名義人本人に判断能力があれば、法的には本人の意思だけで契約できます。ただ、家が現金に変わることで相続の形も変わり、後から家族ともめる原因になりやすいのが実情です。保証人や緊急連絡先として家族の協力が必要になることも多いため、契約前に家族と共有しておくことをおすすめします。

年金だけで家賃が払えなくなったらどうなりますか？

滞納が数か月続くと、普通借家契約でも契約を解除されて退去を求められる可能性があります。支払いが苦しくなりそうだと分かった時点で、滞納する前に業者へ相談し、家賃の見直しや支払い時期の調整を申し出てください。売却代金が残っているうちに、家賃の低い住まいへの住み替えを検討するのも選択肢です。

契約者が亡くなった後、家族は住み続けられますか？

賃借権は相続の対象になるため、同居している家族が相続人であれば、契約を引き継いで住み続けられます。普通借家契約ならその後も更新できますが、定期借家契約は期間満了で終了する点は変わりません。相続人以外の同居人については扱いが異なるので、契約時に業者へ確認しておいてください。

リースバックは老後2,000万円問題の対策になりますか？

2019年の金融審議会の報告書は、高齢夫婦無職世帯で毎月約5.5万円が不足し、20〜30年で約1,300万〜2,000万円が必要になると試算しました。リースバックはまとまった資金を得られる一方、家賃という新たな支出が加わるため、毎月の不足額はむしろ大きくなります。年金で家賃を払える範囲に収まる場合や、期限付きで使う場合に限って有効な対策と考えてください。

まとめ｜老後資金のリースバックは「家賃÷年金」と「持続年数」で判断する

老後資金にリースバックを使えるかは、家賃が年金手取りの何％に収まるか、足りない分を売却代金で補ったときに何年もつかで決まります。平均的な高齢世帯は家賃ゼロでも赤字のため、年金だけで家賃を払い切れるケースは多くありません。持続年数が平均余命＋5年に届かないなら、売却価格を下げて家賃を抑える、期限を決めて使う、他の方法と比べるといった見直しが必要です。

費用や手残り額の考え方は、以下の記事でも詳しく整理しています。

株式会社CLOUD HOMeでは、宅地建物取引士が1,500件以上の訳あり不動産の相談を扱ってきた経験をもとに、年金額と住みたい年数に合わせた売却価格と家賃の組み合わせをご提案しています。「うちの年金で何年住めるか」を一緒に計算するところからご相談ください。資金計画の詳細は、ファイナンシャルプランナーへの相談もあわせておすすめします。