東京で事故物件を売却するには？23区の地価・告知・買取と相談窓口を解説

東京で事故物件を売却したいけれど、地方より厳しいのか、それとも東京なら買い手がつくのか。23区のマンションと実家の戸建てでは、売り方に違いがあるのか。都内に事故物件を抱えた方からは、こうした相談が多く寄せられます。

先に結論をお伝えすると、東京の事故物件は、地価が高く住宅需要も強いぶん、事故による値下がりがあっても土地の価値が価格を支えやすく、売却や買取が成立しやすいエリアです。ただし、23区のマンションは告知の範囲と管理組合への配慮、戸建ては狭小地や再建築不可といった土地の条件で売り方が変わります。告知のルールは全国共通の国土交通省ガイドラインに従い、東京独自の基準はありません。急ぐなら事故物件に強い買取業者、価格を優先するなら仲介と、目的に合わせて使い分けるのが基本です。

この記事では、東京の地価と事故物件の価格の関係、23区のマンションと戸建ての違い、統計で見る東京の孤独死と特殊清掃、告知の範囲、近隣に配慮した売り方、仲介・買取・リースバックの選び方、東京都の公的な相談窓口までをまとめました。監修は、訳あり不動産の解決実績1,500件以上の宅地建物取引士の桐生 達弘です。

東京で事故物件を売却するときの基本｜地価の高さが価格を支える

東京で事故物件を売却する場合、地価の高さが価格の下支えになるのが最大の特徴です。事故による心理的な影響は建物や部屋に向けられやすい一方、土地そのものの価値は残るため、地価が高いエリアほど値下がりの割合が小さく済むことがあります。

23区の地価は5年連続で上昇している

東京都が公表した令和8年地価公示によると、区部の住宅地の平均変動率は9.0%の上昇で、23区すべてがプラスとなり5年連続の上昇でした。上昇率がもっとも高かったのは港区の16.6%、もっとも低かったのは葛飾区の5.6%です。同じ23区でも上がり方には差があり、多摩地区の住宅地は3.9%の上昇にとどまっています。

地価が上がっている局面では、事故物件であっても土地として欲しい買い手や、リノベーションして再販したい業者が現れやすくなります。都内の事故物件が「売れないまま残る」ことが比較的少ないのは、こうした需要の厚みがあるからです。

土地値で価格が付きやすい仕組み

築年数の古い戸建ての場合、売買価格の大部分を土地の価値が占めます。建物の価値がほとんど残っていなければ、事故による値下がりは主に「住むことへの心理的な抵抗」の分だけになり、土地の価格まで大きく崩れることは多くありません。

とはいえ、建物を解体して更地にしても、事故があった事実は告知の対象になり得ます。「更地にすれば普通に売れる」とは限らないので、解体を決める前に査定を取って比べてください。

相場の考え方は種類別の下落率が出発点

事故物件の売却相場は、市場価格の1〜5割減が目安とされ、孤独死・自殺・他殺の順に下落幅が大きくなります。東京でもこの考え方は同じで、そこに立地の良さや需要の強さが上乗せされるイメージです。種類別の割引率と金額シミュレーションは事故物件の売却相場は何割引？孤独死・自殺・殺人の種類別に解説で解説しています。

23区のマンションと戸建てで売り方はどう違う？

23区の事故物件は、マンションか戸建てかで売却時の論点が大きく変わってきます。マンションは同じ建物内の住民や管理組合との関係、告知が及ぶ共用部の範囲がポイントになり、戸建ては土地の条件、とくに狭小地や再建築不可かどうかが価格を左右するでしょう。

マンションと戸建ての違い

主な違いを整理すると次のとおりです。

項目	23区のマンション	23区の戸建て
価格の決まり方	同じ建物の成約事例と比べられやすい	土地の価値が大きな割合を占める
告知の範囲	専有部分と日常的に使う共用部分	敷地内の建物・庭など
近隣への広まり方	管理組合や住民の間で知られやすい	近所づきあいの濃さで差が出る
売るときの注意点	管理費・修繕積立金の滞納の有無を確認	接道や境界、再建築の可否を確認
買取業者の見方	内装リノベーション後の再販・賃貸	建物を活かすか、建て替えるか

マンションは告知の範囲と管理組合への配慮が要

マンションの場合、専有部分で起きた死に加えて、ベランダや廊下、エレベーターなど日常生活で使う共用部分で起きた事案も告知の対象になります。隣の住戸や、普段は使わない共用部分で起きた事案は、原則として告知の対象外です。

管理組合や管理会社が事情を把握していることも多く、売り出しの広告から事情が住民に伝わるのを気にする方もいます。売却前に管理会社へ連絡し、特殊清掃の作業日や搬出の時間帯を相談しておくと、住民とのトラブルを避けやすくなるでしょう。

管理費・修繕積立金と賃貸中の部屋の扱い

マンションを売るときは、管理費や修繕積立金に滞納がないかも確認が必要です。亡くなった方の口座から引き落とせなくなり、滞納が発生しているケースは珍しくありません。滞納分は買主に引き継がれるため、決済時に精算するのが一般的です。

投資用として賃貸に出していた部屋で入居者が亡くなった場合は、オーナーとして告知の扱いや原状回復の費用負担を整理したうえで売却に進みます。入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」と、空室にしてから売る方法とで、買い手の層も価格も変わってきます。

戸建ては土地の条件で価格が大きく変わる

足立区・葛飾区・江戸川区などの下町エリアや、木造住宅が密集する地域では、間口の狭い土地や、道路に2m以上接していない再建築不可の土地も珍しくありません。こうした土地の事故物件は、心理的な要素に加えて建て替えの制約が重なるため、一般の業者には断られやすい傾向があります。

再建築不可の家は、建て替えずにリノベーションで再生できる業者であれば評価が変わります。仕組みやリスクは再建築不可物件とは？判定方法・リスク・2025年法改正後の活用法で確認できます。

多摩地域の戸建ては、駅からの距離や周辺の需要によって価格の差が大きく、23区と同じ感覚で考えると見込みが外れることがあります。同じ都内でも、地元の取引事情に詳しい会社の査定を含めて比べるようにしてください。

東京は孤独死が多い｜統計で見る実態と特殊清掃

東京で事故物件の相談が多い背景にあるのは、単身世帯の多さと孤独死の多さです。東京都監察医務院の統計では、23区内で自宅で亡くなった一人暮らしの方は令和3年の1年間で5,000人を超えており、発見までの日数が長いほど特殊清掃が必要になり、事故物件として扱われる可能性が高まります。

監察医務院の統計で見る23区の孤独死

自宅で亡くなった単身世帯の方については、東京都監察医務院が統計を公表しており、令和3年の数字を整理すると次のとおりです。

項目	人数（令和3年・東京23区）
自宅で亡くなった単身世帯の方	5,851人
うち65歳以上	3,963人
うち死後8日以上たってから見つかった方	2,176人
うち死後31日以上たってから見つかった方	732人

死後8日以上の人数は、監察医務院の死後経過時間別の表を合計した値です。高齢者に限らず、現役世代の一人暮らしでも発見が遅れるケースがあることが分かります。なお、この統計の対象は監察医制度がある23区に限られ、多摩地域や島しょ部は含まれていません。

発見の遅れは費用と告知の両方に響く

自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃が必要になると、告知の対象になります。夏場は腐敗が早く進むため、数日の違いで清掃の範囲が広がり、費用が数十万円単位で増えることもあります。

特殊清掃の費用相場は、1R・1Kの特殊清掃のみで約30万〜40万円前後、残置物の処理や原状回復まで含めると70万〜80万円前後が目安です。間取り別の早見表は事故物件の特殊清掃費用はいくら？相場・内訳・業者選びを解説にまとめています。

相続人が遠方に住んでいる場合

都内の親の家で孤独死があり、相続人が地方や海外に住んでいるというケースは少なくありません。現地に何度も足を運ぶのが難しいときは、鍵を業者に預けて現地調査をしてもらい、契約や決済の書類は郵送でやり取りする方法もとれます。

その場合でも、相続登記や本人確認の手続きは省略できません。司法書士に依頼すれば、登記と決済の立ち会いをまとめて任せることができるため、売却の段取りを組む段階で相談しておくと安心です。

清掃してから売るか、現況のまま売るか

清掃とリフォームを済ませてから仲介で売るか、清掃前の現況のまま買取業者に売るかは、費用と時間のバランスで決めるのが基本です。清掃費を立て替える余裕がない場合や、遠方に住んでいて立ち会いが難しい場合は、現況買取のほうが負担は軽くなります。

東京の事故物件、告知はどこまで必要？

東京の事故物件でも、告知のルールは全国共通で、国土交通省が2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が判断の基準になります。東京都や特定の区が独自に告知期間を定めているわけではありません。

売買には告知期間の目安がない

ガイドラインでは、賃貸は事案の発生からおおむね3年が目安とされていますが、売買については期間が示されていません。そのため、売却する場合は年数が経っていても告知するのが基本です。都内では賃貸に出していた部屋を売るケースも多いため、賃貸の3年と混同しないよう注意してください。

告知が必要なケース・不要なケース

ケース	告知
自殺・他殺・火災による死亡	必要
特殊清掃が行われた自然死・孤独死	必要
老衰・病気による自然死（早期発見）	原則不要
自宅の階段での転落など日常生活の不慮の事故	原則不要
隣の住戸や普段使わない共用部での事案	原則不要

事件性や報道の有無、買主から質問を受けた場合などは、原則と違う扱いになることがあります。詳しい範囲と例外は事故物件の告知義務はいつまで？賃貸・売買別の期間と範囲を解説で解説しています。

売主が告知書に書くこと

売買では、売主が記入する告知書（物件状況等報告書）が告知の出発点になります。発生した時期、場所（室内か共用部か）、死因、特殊清掃の有無を、知っている範囲で正確に書いてください。故人の氏名や年齢など、プライバシーに関わる情報まで書く必要はありません。

警察や管理会社から聞いた内容、清掃業者の作業報告書などが手元にあれば、査定のときに業者へ見せると話が早く進みます。分からない点を推測で書くと、あとで事実と違っていたときにトラブルの原因になるので、「不明」と書いて業者に相談するほうが安全です。

近隣に知られずに売るための配慮

都内の事故物件では、近隣との距離が近いぶん、売却の過程で事情が広まるのを心配する方が少なくありません。広告を出さずに売れる買取を選ぶ、清掃や搬出の段取りを業者と相談する、管理組合への連絡を必要な範囲にとどめる、といった工夫で、負担はかなり減らせるものです。

買取なら広告を出さずに売却できる

仲介で売る場合は、不動産ポータルサイトやチラシで物件情報が公開され、告知事項も記載されます。一方、不動産会社が直接買い取る場合は広告を出す必要がないため、近所の人の目に触れる機会を抑えられるのが強みです。精神的な負担を減らしたい方にとって、これは価格以上に大きな利点になることもあります。

清掃や搬出の段取りを相談する

特殊清掃や残置物の搬出では、作業車や作業員が出入りすることになります。作業日の時間帯や、車両の停め方を事前に業者と相談しておくと、近隣への影響を抑えられるはずです。臭いが廊下や隣室に漏れている場合は、売却の話より先に応急の消臭を済ませてください。

管理組合・近隣への説明はどこまで必要か

売主が近隣の住民に事故の内容を説明する法的な義務はありません。告知が必要なのは、あくまで物件を買う人や借りる人に対してです。とはいえ、臭いや作業音で迷惑をかけた可能性があるなら、管理会社を通じて作業予定やお詫びを伝えておくと、売却後の関係もこじれにくくなります。

故人の氏名や亡くなった状況など、プライバシーに関わる情報を広める必要はありません。何をどこまで伝えるか迷ったときは、売却を依頼する不動産会社と相談して決めてください。

東京で事故物件を売る3つの方法｜仲介・買取・リースバック

東京の事故物件を売る方法は、大きく分けて仲介・買取・リースバックの3つ。時間をかけても高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取、売却資金が必要でも住み続けたいならリースバックが基本の考え方になります。

3つの方法の比較

方法	向いている人	価格の目安	注意点
仲介	立地が良く、時間をかけても高く売りたい	市場価格から事故の種類に応じて減額	売れるまでの期間が読めない
買取	清掃前・残置物ありのまま早く手放したい	仲介の7〜8割程度	複数社で条件を比べる
リースバック	売却後もその家に住み続けたい	相場の6〜8割	家賃と再契約の条件を確認する

都内は事故物件を扱う業者の数も多く、買取の選択肢を比べやすい環境にあります。業者に買い取ってもらうときの流れ、現況買取の範囲、免責や必要書類の詳細は事故物件の買取｜相場・流れ・業者の選び方と自殺・孤独死物件の注意点にまとめました。

仲介で売るなら事故物件に慣れた会社を選ぶ

仲介で売る場合は、事故物件の販売経験がある不動産会社を選ぶことが大切です。告知事項の書き方や、内覧時の説明の仕方によって、買い手の受け止め方は大きく変わります。売り出し価格の根拠を、近隣の成約事例と事故の影響に分けて説明してくれる会社なら、価格交渉にも落ち着いて対応できるはずです。

売り出しから3か月ほどたっても反応が乏しい場合は、価格を見直すか、買取に切り替えるかを検討する目安になります。仲介と買取の両方を扱う会社なら、途中で方針を変えるときも相談しやすいでしょう。

東京で買取業者を選ぶときのポイント

都内の業者は、全国対応の大手、地域密着型、訳あり物件の専門業者などタイプがさまざまです。事故物件の取扱経験があるか、自社で買い取るか、査定額から清掃・改修費をいくら差し引いたかを説明できるかを確認しましょう。業者のタイプごとの特徴は東京の空き家買取業者の選び方｜5タイプ比較と相場・契約の注意点で比較しています。

住み続けたいならリースバックも検討する

リースバックは、自宅を売ったあとも賃料を払って住み続ける方法です。家賃は売却価格に年6〜13%を掛けて12で割った金額が目安で、買い戻す場合の価格は売却価格の1.1〜1.3倍が目安になります。2026年10月1日には国土交通省のリースバックに関するガイドラインが施行されました。

東京のリースバック相場は東京のリースバック相場は？23区エリア別の目安で、事故物件や再建築不可の家での可否は再建築不可・借地権でもリースバックは可能｜一般業者に断られる理由と成立する条件で解説しています。

東京都の相談窓口と専門家の使い分け

東京の事故物件で悩んだときは、取引のトラブルや法律の相談は東京都の不動産相談、空き家としての管理や売却の相談は東京都空き家ワンストップ相談窓口が入り口になります。価格の査定そのものは、複数の不動産会社に依頼するのが現実的です。

東京都の主な相談窓口

窓口	相談できること	ポイント
東京都住宅政策本部 不動産業課（不動産相談）	宅地建物取引業法の対象となる取引の相談	電話相談のほか、予約制の面談もある
東京都不動産取引特別相談室	不動産取引の紛争について弁護士・司法書士の無料法律相談	都内在住の個人が対象、1人1回20分、予約制
東京都空き家ワンストップ相談窓口	売却・相続・解体・管理・家財整理など空き家全般	相談は無料、電話・オンライン・対面から選べる

事故物件の売却で業者とのやり取りに不安があるときは、東京都の不動産相談で業者の対応が適切かを相談できます。相続した家が空き家になっているなら、空き家ワンストップ相談窓口で管理や売却の相談先を紹介してもらう方法もあります。

区の窓口は区ごとに確認する

空き家の相談窓口や、解体・改修の補助制度は、区によって内容がまちまちです。対象になる制度があるかどうかは、物件がある区のホームページで確認するか、窓口に問い合わせてください。都内の補助制度の一覧は【2026年最新】空き家の解体・リフォーム補助金一覧にもまとめています。

事故物件の基礎知識も押さえておく

告知や相場を判断する前提として、どんなケースが事故物件にあたるのかを知っておくと、業者との話がスムーズに進みます。定義や調べ方は事故物件とは？告知義務・調べ方・購入の注意点まで完全ガイドを、事故物件に住む人の受け止め方は事故物件に住んでみた人のリアルな声を参考にしてください。

東京の事故物件売却に関するよくある質問

東京で事故物件を売るときによく寄せられる質問にお答えします。

東京の事故物件は売れますか？

売れる可能性は十分にあります。東京は地価が高く住宅需要も強いため、事故による値下がりがあっても土地の価値が価格を支えやすいエリアです。早く手放したい場合は、事故物件を扱う買取業者に相談する方法もあります。

東京23区のマンションで孤独死があった場合、告知は必要ですか？

早く発見された自然死であれば、原則として告知は不要です。発見が遅れて特殊清掃が行われた場合は告知の対象になります。売買には告知期間の目安がないため、年数が経っていても伝えるのが基本です。

東京に事故物件の告知に関する独自のルールはありますか？

ありません。東京の物件も、国土交通省が2021年10月に公表した人の死の告知に関するガイドラインが判断の基準になります。

東京の事故物件を買取に出すと、いくらくらいになりますか？

仲介で売れる価格の7〜8割程度、市場価格に対しておおむね3.5〜7割が目安です。東京は立地による差が大きいため、複数の業者に査定を依頼して比べてください。

事故物件の売却について東京都に相談できる窓口はありますか？

東京都住宅政策本部の不動産相談で、宅地建物取引業法の対象となる取引の相談ができます。都内在住の個人であれば、東京都不動産取引特別相談室で弁護士などの無料法律相談も受けられる仕組みです。

まとめ｜東京の事故物件は需要の強さを活かして売り方を選ぶ

東京の事故物件は、地価の高さと需要の厚みのおかげで、売却や買取が成立しやすい環境だといえます。最後に要点を振り返っておきましょう。

空き家のみらいLABを運営する株式会社CLOUD HOMe（東京都足立区・港区）は、都内の事故物件を現況のまま自社で買い取っています。23区のマンションから下町エリアの狭小地・再建築不可の戸建てまでご相談いただけ、売却後も住み続けたい方には自社でのリースバックもご提案しています。まずは買取価格の確認からお気軽にご相談ください。

株式会社CLOUD HOMe　代表取締役
桐生 達弘
保有資格：宅地建物取引士

不動産の売買・買取・相続・共有持分・空き家まで幅広く手がけ、2019年に株式会社CLOUD HOMeを設立。空き家・再建築不可物件・共有名義トラブルなど、一般流通が難しい不動産の買取再販事業「空き家のみらい」を展開しています。
他社で断られた権利関係の複雑な案件も、状況を整理して最適な解決策をご提案。2026年6月現在、解決実績は1,500件以上にのぼります。一軒一軒の空き家と地道に向き合い、根本的な解決を通じて、より大きな社会的インパクトを生み出す企業を目指します。