リースバックはやばい？「やめとけ」と言われる6つの理由と安全に使う5条件

「リースバックはやばい」「やめとけ」。検索するとこんな言葉が並んでいて、興味はあるのに一歩踏み出せない方は多いはずです。自宅を手放す話ですから、慎重になって当然ですよね。

先に結論をお伝えすると、リースバックそのものは違法でも詐欺でもありません。ただし「やばい」と言われる噂の中には事実も混ざっていて、どれが誤解でどれが本当のリスクなのかを切り分けないまま契約すると、後悔する可能性は確かにあります。

この記事では、リースバックがやばいと言われる6つの理由を「噂か事実か」で検証したうえで、本当に危険な悪質業者の手口、契約前に確認したい5つの条件、やめた方がいい人の特徴と代替手段まで整理します。監修は、訳あり不動産を中心に1,500件以上の相談を解決してきた宅地建物取引士の桐生辰宏です。

リースバックは違法？「やばい」と言われる噂を3つに分けて検証

最初に、そもそもリースバックが法律的に問題のある取引なのかをはっきりさせておきます。ここが曖昧なままだと、後の話がすべて不安に引きずられてしまうからです。

仕組み自体は「売買契約＋賃貸借契約」の組み合わせで合法

リースバックは、自宅を不動産会社に売却し、同時にその会社と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける取引です。使っている契約は不動産売買と賃貸借という、ごく普通の2つだけ。特殊な金融商品ではなく、宅地建物取引業法や借地借家法の枠内で行われます。

国土交通省も2022年に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表し、消費者が確認すべきポイントを整理しています。行政が利用の手引きを出している時点で、取引そのものが違法という話ではないと分かりますよね。

基本的な仕組みやメリット・デメリットの全体像は、こちらの記事でまとめています。

「やばい」の正体は誤解・構造的デメリット・悪質業者の3種類

ネット上の「リースバックはやばい」という声を読み込んでいくと、中身は大きく3つに分かれます。

分類	具体例	実態
①仕組みへの誤解	「家を取られる」「借金の一種」	誤解。売却代金を受け取り、家賃を払う賃貸に変わるだけ
②構造的なデメリット	売却価格が安い、買戻しが高い	事実。ただし仕組み上避けられないもので、知っていれば対処できる
③悪質業者の存在	相場の半値で買い叩く、1年で退去を迫る	一部事実。業者選びと契約書で回避できる

①は理解の問題、②は仕組みの問題、③は相手の問題です。同じ「やばい」でも対処法がまったく違うので、以降の章ではこの3分類を意識しながら読み進めてみてください。

相談件数の増加が示すリースバックの実態

国土交通省が2021年に公表した調査では、リースバックについて「はじめて聞いた」と答えた人が6割を超え、仕組みをよく知っている人は5%に満たないという結果でした。利用が広がる一方で認知はまだ低く、このギャップがトラブルの土壌になっています。

実際、国民生活センターに寄せられるリースバック関連の相談は増加傾向にあり、高齢者が契約内容を理解しないまま自宅を売却してしまった事例も報告されています。具体的なトラブルの中身と回避策は、次の記事で7つの事例に分けて解説しました。

リースバックがやばいと言われる6つの理由｜噂か事実か

ここからは、よく挙がる6つの「やばい理由」を1つずつ検証します。判定は「事実」「条件次第」「誤解」の3段階です。

やばいと言われる理由	判定	対処の方向
①売却価格が相場の6〜8割になる	事実	家賃とのバランスで判断
②家賃が周辺相場より高くなる	条件次第	売却価格を下げる交渉
③買戻し価格が売却額より高い	事実	算式を契約書に明記
④ずっと住めるとは限らない	条件次第	普通借家契約を選ぶ
⑤修繕費・原状回復でもめる	条件次第	負担区分表を確認
⑥悪質業者にだまされる	一部事実	次章の手口を知る

理由①売却価格が相場の6〜8割になる→事実

これは本当です。リースバックの買取価格は、一般的に市場価格の6〜8割程度に収まります。業者は買い取った家を貸して家賃収入を得たうえで、将来退去後に転売して利益を出す事業モデルなので、市場価格そのままでは採算が合わないんですね。

ただ、ここには裏返しの関係があります。売却価格が高いほど家賃も高くなる仕組みなので、「安く売る＝損」とは一概に言えません。長く住む予定なら、あえて売却価格を抑えて家賃を下げる方が総支払額は小さくなる場合もあります。

理由②家賃が周辺相場より高くなる→条件次第

リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場ではなく「売却価格×業者が想定する利回り÷12か月」で決まります。利回りはおおむね年6〜13%が目安なので、たとえば2,000万円で売却して利回り10%なら、月々の家賃は約16.7万円。周辺の同程度の賃貸が12万円なら、割高に感じるのは当然です。

逆に言えば、家賃は交渉の余地がある数字です。売却価格を下げてもらう、契約期間を長めに設定する、といった条件調整で下げられることがあります。計算方法と交渉術は別記事で詳しく解説しています。

理由③買戻し価格が売却額より高い→事実

「いつか買い戻せる」と聞いて安心する方は多いのですが、買戻し価格は売却価格に諸経費や利益を上乗せした金額になるのが普通です。目安は売却価格の1割〜3割増し。2,000万円で売った家を2,400万円で買い戻す、というイメージですね。

問題は、この金額や条件が口頭の説明だけで終わっているケースです。買戻しを本気で考えるなら、価格の算式と期限を契約書の特約として残す必要があります。買戻しに必要な2つの権利については、こちらの記事をどうぞ。

理由④ずっと住めるとは限らない→定期借家なら事実

「住み続けられる」がリースバック最大の売り文句なのに、数年で退去を求められた。この話が「やばい」の代表格でしょう。原因は賃貸借契約の種類にあります。

契約の種類	期間満了時	住み続けられるか
普通借家契約	借主が希望すれば原則更新	貸主に正当事由がない限り住み続けられる
定期借家契約	更新なしで終了。再契約は貸主の同意が必要	再契約を断られたら退去

リースバック業者の多くは、将来の転売を見据えて定期借家契約を採用しています。定期借家が悪いわけではありませんが、「再契約できます」という営業トークが契約書に書かれていなければ、法的には期間満了で終わり。ここは契約前に必ず確認すべき点です。

理由⑤修繕費・原状回復でもめる→契約で決まる

売却後は所有者が業者に変わるので、屋根や給湯器が壊れたときの費用を誰が持つのかが問題になります。通常の賃貸なら大家負担が基本ですが、リースバックでは「借主負担」と契約に書かれていることが珍しくありません。

築年数の古い家ほど修繕は必ず発生します。契約書に負担区分の一覧があるか、ないなら作ってもらえるかで、業者の誠実さがはっきり分かれる部分です。

理由⑥悪質業者にだまされる→一部事実

残念ながら、相場を大きく下回る価格で買い叩く業者や、高額な違約金で縛る業者は実在します。ただし、これはリースバックという仕組みの問題ではなく、相手の問題。手口を知っていれば避けられるものなので、次の章で具体的に見ていきます。

ここまでの6つは「リースバックのデメリット」として語られる内容と重なりますが、後悔しやすい人の特徴とチェックリストは以下の記事に分けてまとめました。

本当にやばいのはここ｜リースバック悪質業者の5つの手口と見抜き方

「リースバックはやばい」という評判の中で、本当に警戒すべきなのは悪質業者の存在です。相談の現場で繰り返し出てくる手口を5つに絞りました。どれか1つでも当てはまったら、その場で契約を止めてください。

手口①相場の半値以下を提示して「これが限界」と言い切る

6〜8割が目安のところ、5割を切る価格を最初から提示してくる業者がいます。「訳あり物件だから」「築古だから」と理由を並べて、他社の査定を取る前にサインを迫るのが典型パターンです。

とくに再建築不可や借地権付きの家は受けてくれる業者が限られるため、「うちしか買えませんよ」と足元を見られやすい領域です。実際には訳あり物件を専門に扱う会社もあるので、1社の言い分で決めないでください。

手口②定期借家1〜2年、再契約は「口約束」

「契約は2年ですが、更新はできますから」。この言葉が契約書に反映されていないなら、法的な意味はありません。定期借家契約は期間満了で確定的に終了し、再契約に応じる義務は貸主にないからです。

短期の定期借家を組んで、満了時に家賃の大幅な値上げを提示し、応じなければ退去させて転売する。こうした流れが「住み続けられるはずだったのに」というトラブルの正体です。

手口③高額な違約金・中途解約条項で縛る

契約後に「やっぱりやめたい」と申し出たら、売買代金の1〜2割にあたる違約金を請求された。こうした相談は少なくありません。売買契約は成立すると簡単には取り消せず、リースバックで売主となる個人にはクーリングオフ制度も適用されません。

違約金の条項自体は普通の売買契約にもありますが、金額が異常に高い、あるいは賃貸借契約の中途解約にまで高額なペナルティが設定されている場合は要注意です。

手口④修繕費を全額借主負担にする契約

「建物の修繕はすべて借主の負担とする」という一文が入っている契約書があります。所有者は業者なのに、屋根の雨漏りも給湯器の交換も自腹。家賃を払いながら大家の仕事まで引き受けているようなものです。

この条項は契約書の後ろの方に小さく書かれていることが多く、読み飛ばしやすい部分でもあります。「修繕」「原状回復」の文字を探して、誰の負担かを必ず確認してください。

手口⑤「今日中に決めて」と急かし、家族に相談させない

「この条件は今日限りです」「ご家族に話すと反対されますよ」。判断を急がせる言葉が出た時点で、その業者との取引はやめた方が安全です。まともな業者なら、家族への相談を勧めこそすれ、止めることはありません。

高齢の親が子どもに黙って契約し、後から発覚してもめるケースは、国民生活センターの相談事例にも繰り返し登場します。急かされたら、それ自体が危険信号だと覚えておいてください。

この3つを聞くだけで、誠実な業者かどうかはかなり見えてきます。業者選びで比較すべき10のポイントは、以下の記事にまとめています。

相談1,500件から見えた「リースバックがやばい」と感じる人の共通点

ここからは、監修者の桐生が実際の相談で見てきた傾向です。「やばい」「失敗した」と後から感じる方には、業者の良し悪しとは別に、共通した行動パターンがあります。

共通点①契約書を最後まで読まずに契約している

売買契約書と賃貸借契約書、合わせて数十ページになることもあり、営業担当の説明だけ聞いて署名する方が本当に多いんです。定期借家の再契約条件、修繕負担、違約金。トラブルの火種はほぼ例外なく契約書の中に書いてあります。

読んで分からないところは、その場で質問するか、契約書を持ち帰って第三者の宅建士や弁護士に見せてください。持ち帰りを拒む業者なら、それだけで契約しない理由になります。

共通点②家賃を「何年払うか」を計算していない

売却代金の金額には目が行くのに、家賃を10年払ったら総額いくらになるかを計算していない方が目立ちます。月15万円なら10年で1,800万円。売却代金が2,000万円なら、10年でほぼ相殺されてしまう計算ですよね。

年金だけで家賃を払い続けられるのか、収入が減ったときにどうするのか。契約前に「住みたい年数×家賃」と「売却代金」を並べて比べるだけで、リースバックが自分に合うかは半分見えてきます。

共通点③訳あり物件で業者を比較できていない

再建築不可、借地権、共有名義。こうした事情のある家は、そもそも査定を受けてくれる業者が少なく、「1社に断られたら次がない」と思い込んで最初の提示額で決めてしまう方が多いのが実情です。

実際には、訳あり物件の買取と再生を専門にしている会社であれば、一般の業者が敬遠する物件でも査定は出ます。「うちしか受けられない」は、ほとんどの場合セールストークです。断られても2社、3社と当たってください。

審査で断られやすい物件の条件と通すコツは、こちらの記事で整理しています。

リースバックを安全に使う5つの条件｜契約書チェックリスト

ここまでの「やばい」要素を裏返すと、安全に使うための条件になります。契約書を手にしたら、以下の5項目を順番に探してください。すべてに丸が付くなら、その契約で大きく後悔する可能性はかなり低くなります。

確認項目	安全な状態	危険な状態
①契約の種類	普通借家契約。または定期借家でも再契約条件が書面にある	定期借家1〜2年で再契約は口頭のみ
②修繕負担	設備ごとの負担区分表がある	「すべて借主負担」の一文だけ
③買戻し特約	価格の算式と期限が明記されている	「応相談」「その時の相場で」
④家賃改定条項	改定の時期と上限が決まっている	貸主が任意に改定できる
⑤違約金・中途解約	金額が明示され、常識的な範囲	売買代金の1割超、賃貸の中途解約にも高額ペナルティ

条件①普通借家契約か、定期借家なら再契約条件が書面にあるか

長く住むつもりなら、まず普通借家契約を提示してくれる業者を優先してください。定期借家しか扱わない業者でも、「期間満了時に借主が希望すれば同条件で再契約する」旨を特約として入れてもらえるかを聞いてみましょう。書面にできないなら、その約束は存在しないものとして扱うのが安全です。

条件②修繕負担の区分表があるか

給湯器、エアコン、屋根、外壁、水回り。設備ごとに誰が費用を持つのかを一覧にした「負担区分表」が契約書に添付されているのが理想です。ないなら作成を依頼し、少なくとも「建物本体の構造部分と主要設備は貸主負担」という線引きを確認してください。

条件③買戻し特約に価格の算式と期限があるか

買戻しを考えるなら、「売却価格の○%」「売却価格＋諸経費○円」のように、契約時点で金額が計算できる書き方になっているかを見ます。あわせて、いつまでに申し出れば買い戻せるのか、期限も必要です。買戻しの権利を登記で守る方法もあるので、詳しくは買戻し記事を参照してください。

条件④家賃改定条項に時期と上限があるか

「経済情勢の変動により貸主は家賃を改定できる」という条項だけだと、更新のたびに値上げを提示される余地が残ります。改定は何年ごとか、上げ幅に上限はあるか、協議が整わない場合はどうするか。この3点が書かれていれば、将来の家計が読めます。

条件⑤違約金と中途解約の条件が常識的か

売買契約の手付解除や違約金は、一般に売買代金の1割程度が相場です。これを大きく超える設定や、賃貸借契約を途中で解約するときにまで数か月分の家賃をペナルティとして請求する条項は、見直しを求めてください。

リースバックをやめた方がいい人・使っていい人と代替手段

仕組みが合法で契約書も問題ないとしても、リースバックが合わない人はいます。最後に、やめた方がいい人と使っていい人の線引き、そして「やめる」と決めたときに代わりに検討できる手段を整理します。

やめた方がいい人3タイプと代わりの選択肢

タイプ	理由	代わりに検討する手段
とにかく高く売りたい人	買取価格は相場の6〜8割。仲介で売れば満額に近づく	通常売却（仲介）
家賃を払い続ける収入の見込みがない人	家賃滞納は退去に直結。売却代金を家賃で食いつぶす	リバースモーゲージ、住み替え
住宅ローンの残債が売却価格を上回る人	抵当権が抹消できず、そのままでは契約が成立しない	任意売却との併用

2つ目のタイプにあたる高齢の方は、自宅を担保に融資を受けて所有権を残すリバースモーゲージの方が向いている場合があります。10項目で違いを比べた記事があるので、迷っているならこちらで診断してみてください。

3つ目のオーバーローン状態でも、金融機関の同意を得て売却する任意売却と組み合わせれば、リースバックが成立するケースはあります。

使っていい人3タイプ

逆に、次のような方にとってリースバックは合理的な選択肢です。

相続対策として使う場合の注意点は、税務の落とし穴とあわせて別記事で解説しています。

「住みながら家を直したい」ならリノベーション付きリースバックという選択肢

「やばい」と言われる理由の1つに「修繕費でもめる」がありましたよね。この問題を根本から解消する方法として、売却と同時に業者がリノベーションを行い、生まれ変わった家に住み続ける「リノベーション付きリースバック」があります。

修繕の負担が最初から業者側に整理されるうえ、築古で査定が伸びにくい家でも、再生後の価値を前提に条件を組めるのが特徴です。再建築不可や借地権付きといった訳あり物件にも対応しているので、一般の業者に断られた方は一度相談してみてください。

リースバックはやばい？に関するよくある質問

リースバックは違法ではないのですか？

違法ではありません。不動産の売買契約と賃貸借契約を組み合わせた取引で、国土交通省も消費者向けのガイドブックを公表しています。ただし、相場を大きく下回る買取や不当な契約条件を提示する悪質業者は存在するため、業者選びと契約書の確認が欠かせません。

リースバックを断られる物件はありますか？

住宅ローンの残債が売却価格を上回る物件、再建築不可や借地権付きの物件、共有名義で他の共有者の同意が取れない物件は断られやすい傾向があります。ただし訳あり物件を専門に扱う業者なら対応できる場合があるので、1社に断られても複数社に相談してください。

親が家族に内緒でリースバック契約をしていました。取り消せますか？

本人が判断能力のある状態で締結した契約は、原則として家族の意思では取り消せません。売主側にクーリングオフ制度の適用もないため、契約前の相談が何より大切です。認知症などで判断能力に疑いがある場合は無効や取消を主張できる余地があるので、早めに弁護士や消費生活センターに相談してください。

リースバック業者が倒産したらどうなりますか？

建物の引渡しを受けて住んでいる借主の賃借権は、借地借家法により新しい所有者にも主張できるため、すぐに退去を求められることは通常ありません。一方で買戻し特約は登記していないと新所有者に対抗できない可能性があるため、買戻しを重視するなら契約時に登記の要否を確認しておきましょう。

リースバックの相談はどこにすればいいですか？

契約前の条件相談は複数のリースバック業者に、契約書の内容確認は業者と利害関係のない宅地建物取引士や弁護士に依頼するのが安全です。すでにトラブルになっている場合は、消費生活センター（消費者ホットライン188）や自治体の無料法律相談が窓口になります。

まとめ｜リースバックがやばいかどうかは契約書と業者で決まる

リースバックが「やばい」と言われる理由を検証してきましたが、仕組みそのものは合法で、噂の多くは誤解と構造的なデメリットの混同から生まれています。本当に警戒すべきは悪質業者の手口ですが、契約書の5項目を確認すれば大半は避けられるもの。

とくに再建築不可や借地権付きといった訳あり物件は、業者が限られる分だけ足元を見られやすい領域です。1社の提示で決めず、訳あり物件を専門に扱う会社の査定も並べたうえで判断してください。

株式会社CLOUD HOMeでは、宅地建物取引士が1,500件以上の訳あり不動産の相談を解決してきた実績をもとに、リノベーション付きリースバックを含めた選択肢を無料でご提案しています。「やばいのかどうか分からない」段階のご相談でも構いません。