リースバックにかかる税金一覧｜3,000万円控除は使える？確定申告の要否まで解説

リースバックで自宅を売ると、税金はいくら引かれるのか。売却代金が2,000万円入っても、あとから何百万円も納税するなら計画が狂いますよね。

先に結論をお伝えすると、マイホームのリースバックでは「3,000万円の特別控除」が使えるため、譲渡所得税がゼロになるケースが大半です。実際に払うのは印紙税と登記費用くらいで、数万円で収まるのが普通です。ただし、親族間の取引や取得費が分からない築古の家では話が変わり、控除が使えないと数百万円の納税になることもあります。

この記事では、リースバックにかかる税金を売却時・賃貸中・買戻し時の3段階で一覧化し、譲渡所得税の計算方法、3,000万円控除が使えない5つのケース、確定申告の要否と手順、固定資産税の精算まで解説します。監修は、訳あり不動産を中心に1,500件以上の相談を解決してきた宅地建物取引士の桐生辰宏です。

リースバックにかかる税金一覧｜売却時・賃貸中・買戻し時の3フェーズ

リースバックは「売却」と「賃貸」、場合によっては「買戻し」という3つの段階を通ります。それぞれの段階でかかる税金を1つの表にまとめました。

段階	税金の種類	かかるか	目安
①売却時	譲渡所得税（所得税＋住民税）	利益が出た場合のみ	3,000万円控除でゼロになることが多い
	印紙税	かかる	売買価格1,000万円超5,000万円以下で1万円
	登録免許税（抵当権抹消）	ローンがある場合	不動産1件につき1,000円＋司法書士報酬
	消費税	かからない	個人が売主なら非課税
②賃貸中	固定資産税・都市計画税	かからない	翌年から所有者（業者）が負担
	家賃にかかる消費税	かからない	居住用の家賃は非課税
③買戻し時	登録免許税（所有権移転）	かかる	固定資産税評価額×税率
	不動産取得税	かかる	固定資産税評価額×税率（軽減あり）
	印紙税	かかる	売買価格に応じた額

表を見ると分かるとおり、金額が大きく動く可能性があるのは①の譲渡所得税だけです。以降の章では、この譲渡所得税を中心に「本当にゼロで済むのか」を確認していきます。

個人が売主なら消費税はかからない

消費税は事業者が行う取引にかかる税金なので、個人が自宅を売る場合は課税されません。売却後に払う家賃も、居住用であれば非課税です。「リースバックの売却代金に消費税分が乗るのでは」と心配する必要はありません。

リースバックの仕組み全体やメリット・デメリットは、以下のピラー記事で整理しています。

リースバックの譲渡所得税の計算方法と3,000万円控除

譲渡所得税は「売却代金そのもの」にかかるのではなく、「売却で得た利益」にかかります。まずは計算の順番を押さえてください。

計算式｜売却代金から取得費・譲渡費用・3,000万円を引く

リースバックの売却価格は市場価格の6〜8割になるため、そもそも利益が出にくく、出たとしても3,000万円の控除枠に収まるケースがほとんど。譲渡所得税がゼロになりやすいのはこのためです。売却価格の相場については、以下の記事で解説しています。

取得費が分からないと売却代金の5%扱い｜築古・相続物件の落とし穴

ここが最も注意してほしい点です。購入時の売買契約書や領収書が残っておらず取得費を証明できない場合、税法上は売却代金の5%を取得費とみなして計算します（概算取得費）。2,400万円で売ったなら取得費はわずか120万円。残りの約2,280万円がまるごと利益扱いになります。

親から相続した実家や、数十年前に建てた家では書類が見つからないことが本当に多いんです。この状態で3,000万円控除が使えれば利益は控除枠に収まりますが、使えなければ数百万円の納税になります。次の章で説明する「控除が使えないケース」に当てはまらないか、必ず確認してください。

税率は所有期間で変わる｜長期20.315%・短期39.63%・軽減税率14.21%

控除を引いてもなお利益が残る場合は、所有期間に応じた税率がかかります。判定は「売却した年の1月1日時点」で何年所有していたかで行います。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%
軽減税率の特例（マイホーム）	10年超	課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21%、超える部分は20.315%

軽減税率の特例は3,000万円控除との併用が可能です。10年以上住んだ家をリースバックする方は、控除後にまだ利益が残っても、税率が軽くなる可能性があると覚えておいてください。税率には2037年までの復興特別所得税を含めています。

シミュレーション｜取得費がある場合とない場合の差

売却価格2,400万円、譲渡費用20万円、所有期間20年のマイホームを例に、取得費の有無と控除の可否で納税額がどう変わるかを比べます。

ケース	取得費	控除前の譲渡所得	3,000万円控除	納税額
A 取得費あり	1,500万円	880万円	適用	0円
B 取得費不明	120万円（5%）	2,260万円	適用	0円
C 取得費不明＋控除不可	120万円（5%）	2,260万円	不適用	約459万円（20.315%）

同じ家、同じ売却価格でも、Cのケースでは約459万円の納税です。3,000万円控除が使えるかどうかが、リースバックの税金で最も重要なポイントだと分かっていただけると思います。

リースバックで3,000万円控除が使えない・否認される5つのケース

3,000万円控除は「マイホームを売った人なら誰でも使える」わけではありません。国税庁が定める要件のうち、リースバックで実際に引っかかりやすいものを5つに絞りました。

使えないケース	リースバックで起きやすい場面
①親族・同族会社への売却	子どもや自分の会社に売って住み続ける「親子間リースバック」
②前年・前々年に同じ特例を使った	直近で別の家を売って控除を受けている
③他の特例との併用制限	買換え特例との重複、買戻し後の住宅ローン控除
④居住実態や家賃支払いの記録がない	名義だけ移して家賃を払っていない
⑤一時的な居住・投資目的とみなされる	控除目的で短期間だけ住んだ家を売る

ケース①親族・同族会社への売却（親子間リースバック）

配偶者や直系血族（親・子・孫）、生計を共にする親族、自分や親族が経営する同族会社に売却した場合、3,000万円控除は適用できません。「業者に安く買われるくらいなら息子に売って住み続けよう」という親子間リースバックは、この要件に正面から引っかかります。

先ほどのシミュレーションのCがまさにこのケースです。親族間で取引するなら、控除が使えない前提で納税額を試算し、業者に売る場合と手残りを比べてから決めてください。

ケース②前年・前々年に同じ特例を使っている

3,000万円控除は、売った年の前年と前々年に同じ特例（またはマイホームの買換え特例など）を受けていないことが条件です。たとえば2年前にセカンドハウスを売って控除を使っていると、今回のリースバックでは使えません。3年に1回しか使えない、と覚えておくと分かりやすいでしょう。

ケース③住宅ローン控除など他の特例との併用制限

控除を使った年の前後には、住宅ローン控除が使えなくなる期間があります。具体的には、新しい家に入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円控除を使うと、その家の住宅ローン控除は受けられません。

リースバックで関係するのは、将来ローンを組んで買い戻す場合や、リースバック後に別の家を購入する場合です。控除で数十万円の税金を抑えた結果、10年分の住宅ローン控除を失うこともあるので、買戻しの予定がある方は順番を税理士と相談してください。買戻しの仕組みについては、こちらの記事を参照してください。

ケース④居住実態や家賃支払いの記録がなく「形式的な取引」とみなされる

売買契約書はあるのに家賃の支払いがない、住民票と実際の居住地が食い違っている、売却代金の受け渡しが確認できない。こうした状態だと、税務署から「実態のない形式的な取引」と判断され、控除どころか譲渡そのものの扱いを争われるおそれがあります。

業者との正規のリースバックであれば、売買契約書・賃貸借契約書・家賃の振込記録がそろうので通常は問題ありません。気をつけたいのは、身内や知人との個人間リースバックで、契約書や家賃の記録が曖昧なまま進めてしまう場合です。

ケース⑤一時的な居住・投資目的とみなされる

3,000万円控除は「生活の本拠」として住んでいた家が対象です。控除を受けるためだけに短期間住んだ家や、別荘・セカンドハウスは対象外。リースバックで問題になることは少ないものの、投資用に持っていた家に直前に住民票を移して売る、といった使い方は認められません。

リースバックで確定申告は必要？要否の判断と手順

「税金がゼロなら申告もいらない」と思いがちですが、ここは逆です。3,000万円控除は確定申告をして初めて適用されるので、控除を使って税金をゼロにするためにこそ申告が必要になります。

申告が必要なケース・不要なケース

状況	確定申告	理由
利益が出て、3,000万円控除でゼロにする	必要	申告しないと控除が適用されず課税される
控除後も利益が残る	必要	納税が発生する
控除前から損失（取得費が売却代金を上回る）	原則不要	ただし損益通算・繰越控除を使うなら必要
年金収入のみで給与がない	上記と同じ	譲渡所得は分離課税のため、年金の有無に関係なく判断する

判断に迷うなら、申告しておく方が安全です。申告漏れは後から税務署の問い合わせで発覚し、控除が使えたはずの状況でも期限後申告の手間がかかります。

申告の期限と必要書類

申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日まで。リースバックで年内に売却したなら、翌年の春に手続きします。用意するものは次のとおりです。

住民票を動かさなくていい、リースバックならではの利点

通常の売却では引っ越しに伴って住民票が動くため、「売った家に本当に住んでいたか」を証明する書類が追加で必要になることがあります。リースバックは売却後も同じ家に住み続けるので住民票は物件所在地のまま。居住実態の証明という点では、むしろ通常の売却より説明しやすい取引です。

リースバック後の固定資産税・都市計画税はどうなる？

固定資産税は「毎年1月1日時点の所有者」に課税されます。リースバックで売却した翌年からは所有者が業者に変わるため、あなたに納税通知書が届くことはなくなります。

売却した年の分は日割りで精算する

売却した年の固定資産税は、1月1日時点の所有者であるあなたに1年分の納税義務があります。ただし不動産取引の慣習として、引渡し日以降の分を買主が日割りで負担し、売却代金とあわせて精算金として受け取るのが一般的です。

日割りの起算日は関東では1月1日、関西では4月1日とする地域差があります。同じ引渡し日でも精算額が変わるので、契約書の精算条項を確認してください。この精算金は税務上「売却代金の一部」として扱われ、譲渡所得の収入金額に含める必要がある点も見落としがちです。

「固定資産税がなくなる」は本当だが家賃に転嫁されている

リースバック業者の広告には「固定資産税の負担がなくなります」とよく書かれています。事実ではありますが、業者が払う固定資産税や火災保険料は、家賃を決めるときの利回りに織り込まれています。年間の固定資産税が15万円の家なら、その分は月1万円強の家賃として払っている計算です。

マンションの場合は管理費と修繕積立金も同じ構造で家賃に乗るため、影響が大きくなります。詳しい計算は以下の記事で解説しています。

賃貸期間中と買戻し時にかかる税金

売却後の税金は少額ですが、買戻しを考えている方は「もう一度買う」ときの税金を把握しておく必要があります。

家賃は経費にならない・消費税もかからない

リースバック後に払う家賃は、個人の生活費なので所得税の経費にはなりません。「家賃を払っているから税金が安くなる」ということはない、と理解してください。一方で、居住用の家賃には消費税がかからないため、家賃に10%が上乗せされることもありません。

家賃がどう決まり、どこまで交渉できるかは以下の記事で扱っています。

買戻し時は登録免許税・不動産取得税・印紙税がかかる

買戻しは法律上「新たに不動産を買う」行為なので、最初に家を買ったときと同じ税金がかかります。

税金	計算の基礎	備考
登録免許税（所有権移転登記）	固定資産税評価額×税率	本則は土地・建物とも2%。期限付きの軽減税率あり
不動産取得税	固定資産税評価額×税率	本則4%。住宅・土地は期限付きで3%、評価額の控除もあり
印紙税	売買契約書の金額	1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）
司法書士報酬	登記手続きの実費	5万〜10万円程度

評価額2,000万円の家なら、軽減措置を適用しても合計で数十万円規模になります。買戻し価格そのものが売却価格の1.1〜1.3倍になることと合わせて、資金計画に入れておいてください。

買戻し後の住宅ローン控除は3,000万円控除との関係で決まる

ローンを組んで買い戻す場合、住宅ローン控除を受けられる可能性はありますが、売却時に3,000万円控除を使っていると、入居の前2年・後3年の制限に引っかかることがあります。売却から3年以内の買戻しでローン控除も使いたい方は、売却時に控除を使わない選択肢も含めて、税理士に有利な方を計算してもらってください。

売却損が出た場合｜損益通算・繰越控除の要件

市場価格の6〜8割で売るリースバックでは、購入時より安く売る「売却損」が出る方も多いはずです。損失が出た場合、給与や年金などほかの所得と相殺して所得税を減らせる制度がありますが、要件は意外と厳しいので注意してください。

住宅ローンの残高があることが要件

リースバックで使える可能性があるのは「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という特例です。主な要件は次のとおりです。

つまり、ローンを完済している家をリースバックして損失が出ても、この特例は使えません。ネットには「売却損が出たら繰越控除で節税」と書かれた記事もありますが、ローン残高がない方には当てはまらないので気をつけてください。

ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンの状態は、この特例の対象になりやすい一方で、そもそもリースバックが成立しにくいケースでもあります。成立させる方法は以下の記事で解説しています。

相続税や相続対策としてのリースバックについては、税務の観点を含めて別記事にまとめました。

リースバックの税金に関するよくある質問

リースバックの売却代金そのものに所得税はかかりますか？

売却代金全額に課税されるわけではありません。課税されるのは、売却代金から取得費と譲渡費用を引いた「利益」の部分だけです。マイホームなら、さらに3,000万円の特別控除を差し引けるため、リースバックの売却価格帯では税額がゼロになるケースが大半です。

年金受給者でも確定申告は必要ですか？

譲渡所得は年金とは別に計算する分離課税なので、年金だけで生活している方でも、3,000万円控除を使うなら確定申告が欠かせません。なお、国民健康保険料や後期高齢者医療保険料は控除後の所得で計算されるため、控除で譲渡所得がゼロになれば保険料への影響は基本的にありません。

購入時の契約書がなく取得費が分からない場合はどうすればいいですか？

書類がない場合は売却代金の5%を取得費とする概算取得費が原則ですが、当時の通帳の出金記録、住宅ローンの契約書、分譲時のパンフレットなどで実際の取得費を推定できる場合があります。3,000万円控除が使えれば結果的に税額ゼロになることも多いので、まず税理士に相談してください。

3,000万円控除と軽減税率の特例は併用できますか？

併用できます。所有期間が10年を超えるマイホームなら、3,000万円控除を引いた後の課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用されます。ただし、マイホームの買換え特例とは併用できません。

買い戻したらまた税金がかかりますか？

かかります。買戻しは新たな不動産の取得なので、登録免許税・不動産取得税・印紙税が発生し、評価額2,000万円前後の家で合計数十万円が目安です。ローンを組む場合の住宅ローン控除は、売却時に3,000万円控除を使った時期との関係で使えないことがあります。

まとめ｜リースバックの税金は「3,000万円控除が使えるか」で決まる

リースバックにかかる税金は、多くの場合3,000万円の特別控除によって譲渡所得税がゼロになり、実際の負担は印紙税と登記費用程度に収まります。一方で、親族間の取引や取得費が分からない築古の家では、控除が使えるかどうかで納税額が数百万円変わるため、契約前に確認しておく価値があります。

株式会社CLOUD HOMeでは、宅地建物取引士が1,500件以上の訳あり不動産を扱ってきた経験をもとに、リースバックの条件と手残り額をあわせてご提案しています。税務の個別判断は提携する税理士へおつなぎしますので、「うちの場合は控除が使えるのか」という段階のご相談もお気軽にどうぞ。