リースバックはオーバーローンでも可能？3つの方法と任意売却との併用を解説

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、「自宅を売っても住み続けられる」というリースバックは魅力的に見えます。ところが実際に相談してみると、ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態では利用できないと言われることがあるんです。

この記事では、住宅ローンが残っている状態でリースバックが使えるかどうかの判断基準と、オーバーローンでも実現できる3つの方法、任意売却と組み合わせる際の実務と注意点を解説します。まずは自分の状況を数字で把握するところから始めましょう。

リースバックは住宅ローンが残っていても使える？結論

住宅ローンが残っていること自体は問題ではありません。判断を分けるのは、売却価格でローンを完済できるかどうかです。

アンダーローンなら利用できる

売却価格が住宅ローン残債を上回る状態をアンダーローンと呼びます。この場合、売却代金でローンを完済したうえで手元にお金が残るため、リースバックの利用に支障はありません。

たとえばリースバックの買取価格が2,000万円で残債が1,400万円なら、完済して600万円が手元に入ります。ローンの返済負担から解放されつつ、住み慣れた家にとどまれるわけです。

オーバーローンは原則利用できない

逆に売却価格より残債が多い状態がオーバーローンです。この状態では原則としてリースバックを利用できません。理由は抵当権にあります。

住宅ローンを組むと、金融機関は自宅に抵当権を設定します。返済が滞れば競売にかけて回収するための担保権です。不動産を売買するときは、この抵当権を抹消して買主に引き渡すのが基本になります。抵当権が付いたままの家を買えば、買主は競売で所有権を失うリスクを背負うことになるからです。

抵当権を外すには住宅ローンの完済が必要で、売却代金だけでは足りないオーバーローンでは条件を満たせません。これが「原則利用できない」と言われる理由です。

「原則」と書いたとおり、例外もあります。その前に、まず自分がどちらの状態なのかを確認しましょう。リースバックの仕組み自体を詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

まず確認｜3つの数字で自分の立ち位置を診断する

自分にどの選択肢があるかは、3つの数字を並べれば見えてきます。ノートに書き出しながら読み進めてみてください。

①住宅ローンの残債はいくらか

金融機関から毎年届く残高証明書か、インターネットバンキングの画面で確認できます。ペアローンや二番抵当がある場合は合算した金額で考えてください。

②通常売却ならいくらで売れるか

不動産会社の査定で分かる、市場で普通に売った場合の想定価格です。複数社から取ると精度が上がります。仲介手数料などの諸費用が3〜4%ほどかかるので、手取りはここから少し目減りする点も頭に入れておきましょう。

③リースバックの買取価格はいくらか

リースバック業者が提示する買取価格で、市場価格のおおむね6〜8割が目安です。②が2,000万円なら、③は1,200万〜1,600万円あたりに落ち着くと考えておくといいでしょう。

3つの数字で分かる4つのパターン

状況	判定	取るべき行動
③リースバック価格 ＞ ①残債	そのまま利用できる	複数社に査定を依頼して条件を比較する
②通常売却価格 ＞ ①残債 ＞ ③リースバック価格	差額を補填すれば可能	自己資金の準備、または通常売却との比較
①残債 ＞ ②通常売却価格	完全なオーバーローン	任意売却との併用を検討する
すでにローンを滞納している	時間の制約がある	できるだけ早く専門家に相談する

特に注意したいのが2番目のパターンです。通常売却なら完済できるのにリースバックの買取価格では届かない、というケースは珍しくありません。買取価格が市場価格の6〜8割になる以上、構造的に起こりやすい状態といえます。

この場合は「差額を用意してでも住み続ける価値があるか」を考える場面です。金額と気持ちの両方を天秤にかけることになります。

オーバーローンでもリースバックできる3つの方法

原則利用できないオーバーローンでも、抵当権を抹消できる状態を作れれば道は開けます。現実的な方法は3つです。

方法①自己資金で差額を補填する

最もシンプルな解決策です。リースバックの買取価格と残債の差額を貯金などで埋めれば、ローンを完済して抵当権を外せます。

住宅ローン残債	2,000万円
リースバックの買取価格	1,500万円
不足額（自己資金で補填）	500万円

この例なら500万円を用意できればリースバックが成立します。ただし手元資金を使い切ってしまうと、その後の家賃支払いに余裕がなくなる点には注意が必要です。補填後にいくら残るかまで含めて計算しましょう。

方法②親族から資金援助を受ける

自己資金だけで足りない場合、子どもや兄弟から不足分を借りる、あるいは援助してもらう方法があります。実家を守りたいという思いが家族で共有されているなら、検討する価値はあるでしょう。

注意点は税金です。返済の予定がない資金の受け渡しは贈与とみなされ、贈与税の対象になる可能性があります。借入として扱うなら、金額・返済期間・利率を記した借用書を作成しておくのが安全です。金額が大きくなるなら税理士に相談してください。

方法③任意売却と併用する

差額を用意する手段がないときの選択肢が、任意売却との併用です。任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、ローン残債が残ったまま自宅を売却する手続きを指します。

通常は完済しなければ抵当権を外せませんが、任意売却では金融機関との交渉によって、残債が残る状態でも抵当権を抹消してもらえる場合があります。ここでリースバック業者を買主に据えれば、売却と同時に賃貸借契約を結んで住み続けられるわけです。

売却後に残った債務は、分割での返済を交渉できるのが一般的です。一括請求されるとは限らない点は、追い詰められている方にとって重要な情報でしょう。

ただしこの方法には固有のリスクがあります。次の章で流れを確認したうえで、落とし穴の章まで必ず目を通してください。

任意売却×リースバックの実務｜流れと成立条件

任意売却を絡めたリースバックは、通常のリースバックとは進め方が変わります。関係者が増える分、押さえるべき条件も増えると考えてください。

金融機関の同意が絶対条件

通常のリースバックは売主と業者の合意だけで成立しますが、任意売却を伴う場合は債権者である金融機関の同意が欠かせません。金融機関が首を縦に振るかどうかで、すべてが決まります。

同意を得やすくする条件としては、売却価格が市場価格から大きく乖離していないこと、売却後の残債について現実的な返済計画を示せることが挙げられます。金融機関としても、競売で回収するより任意売却のほうが手取りが多くなるなら応じる合理性があるわけです。

手続きの流れ5ステップ

競売開札日までというタイムリミット

住宅ローンを滞納したまま放置すれば、金融機関は競売の手続きに進みます。滞納からおよそ8〜12か月で競売の開札日を迎えるのが一般的な流れです。

任意売却が可能なのは開札期日の前日までとされており、そこを過ぎると競売が確定します。競売になれば売却価格は市場価格の5〜7割程度まで下がり、住み続ける選択肢そのものが失われてしまうのです。

一方の任意売却は市場価格の8〜9割程度で売れることが多く、残債を圧縮できる分だけ再出発しやすくなるでしょう。早く動くほど選べる手段が多いのは、この時間軸があるからです。

見落としがちな3つの落とし穴

任意売却とリースバックの併用は「住み続けられる」という点ばかりが強調されがちですが、契約前に知っておくべきリスクがあります。

落とし穴①残債返済と家賃の二重支払い

最も重いのがこれです。任意売却で残った債務は消えるわけではないので、売却後は残債の分割返済と、リースバックの家賃を同時に払っていくことになります。

売却前の支出	住宅ローン返済 月10万円
売却後の支出	家賃 月10万円 ＋ 残債の分割返済 月2万円 ＝ 月12万円

返済を軽くするために売却したのに、かえって毎月の負担が増えてしまう。こうした事態を避けるには、家賃と分割返済額を合計した金額で生活が成り立つかを事前に試算しておくことが欠かせません。家賃の決まり方はこちらで解説しています。

落とし穴②信用情報への登録で賃貸借契約が結べないことがある

リースバック単体なら、住宅ローンを滞納していない限り信用情報に傷はつきません。ところが任意売却は滞納を前提とした手続きなので、信用情報機関への登録は避けられないのが実情です。

ここで問題になるのが家賃保証会社の審査です。リースバックの賃貸借契約では保証会社の利用を求められることが多く、信用情報機関に照会が行われる保証会社であれば、審査に通らず契約自体ができない可能性があります。

信用情報を照会しない保証会社を使っている業者もあるため、この点は業者選びの段階で確認しておきたいところです。リースバックの審査については、こちらの記事で詳しく解説しています。

落とし穴③買取価格が低いと金融機関が同意しない

任意売却は市場価格の8〜9割で売れるのが一般的なのに対し、リースバックの買取価格は6〜8割にとどまります。金融機関の立場では、リースバック業者に売るより一般の買主に売ったほうが回収額が増えるわけです。

そのため「リースバック業者を買主とする任意売却」には同意が得られないケースがあります。住み続けたいという希望と、回収を最大化したい金融機関の立場が衝突する構図です。ここを調整できるかどうかが、実務では最大の山場になります。

交渉の材料になるのは、競売との比較です。競売なら市場価格の5〜7割まで下がり、手続きにも時間がかかります。それと比べてリースバック業者の提示額が見劣りしないなら、金融機関にとっても合理的な選択肢になり得ます。査定額を1社だけで決めず、複数社から取って最も高い条件を持ち込むことが交渉力につながるわけです。

オーバーローンでリースバックが使えないときの選択肢

すべての方法を検討しても難しい場合はあります。そのときは別の道を探ることになりますが、選択肢がなくなるわけではありません。

• 通常の任意売却＋住み替え｜リースバックにこだわらず市場価格に近い額で売却し、家賃の安い住まいへ移る。残債を最も圧縮できる方法です
• 親族間売買｜子どもや親族に買い取ってもらい、賃料を払って住み続ける。金融機関の融資審査は厳しめですが、条件を柔軟に決められます
• 返済条件の変更（リスケジュール）｜売却せず、金融機関に返済期間の延長や一時的な減額を相談する。収入減が一時的なら有力な選択肢です

売却せずに解決できるならそれに越したことはありません。返済が苦しくなった段階で金融機関に相談すれば、条件変更に応じてもらえることもあります。滞納が始まる前のほうが交渉の余地は大きいと覚えておいてください。

相談は早いほど選択肢が多い【滞納期間別の対応】

同じオーバーローンでも、どの段階にいるかで打てる手は変わります。目安として整理しました。

段階	状況	選べる手段
滞納前	返済は続けているが将来が不安	返済条件の変更、通常売却、リースバック、任意売却の準備
滞納1〜3か月	督促状が届く	返済条件の変更、任意売却の準備、リースバックの検討
滞納3〜6か月	期限の利益を失い一括請求される	任意売却が中心。リースバックとの併用交渉
競売開始決定後	裁判所から通知が届く	開札期日の前日までなら任意売却の余地あり

表を見ると分かるとおり、滞納前の段階なら選択肢はほぼすべて残っています。逆に競売開始決定後は時間との勝負になり、条件を選ぶ余裕がなくなります。

返済が厳しいと感じた時点で動き出すのが、結果的に一番損の少ない選択です。誰にも相談できずに時間だけが過ぎてしまうのが、最も避けたい状況といえます。

空き家のみらいLABを運営する株式会社CLOUD HOMeでは、宅地建物取引士の資格を持つ代表が1,500件以上の訳あり不動産の相談を解決してきました。リースバックありきではなく、通常売却や住み替えも含めて、どの方法が最も負担が少ないかを一緒に整理します。査定や相談は無料なので、数字を把握したいだけの段階でもお気軽にご相談ください。

リースバックと住宅ローン残債に関するよくある質問

住宅ローンを滞納していてもリースバックできますか？

滞納していても、売却価格で残債を完済できるなら利用は可能です。完済できない場合は任意売却との併用となり、金融機関の同意が必要になります。競売開始決定後は開札期日の前日までという期限があるため、早めに専門家へ相談してください。

任意売却をすると信用情報に登録されますか？

任意売却は住宅ローンの滞納を前提とする手続きのため、信用情報への登録は避けられないのが一般的です。登録された情報は一定期間保有され、その間は新たな借入やクレジットカードの審査に影響します。滞納がない状態でのリースバック単体であれば、信用情報への影響はありません。

売却後に残った債務はどう返済しますか？

任意売却で残った債務は、金融機関との協議により分割返済とするのが一般的です。収入や生活状況を踏まえた無理のない返済額を交渉できる場合が多く、一括請求されるとは限りません。返済が難しい状況なら、弁護士に債務整理を相談する道もあります。

周囲に知られずに手続きできますか？

リースバックは業者が直接買い取るため広告を出す必要がなく、近隣に知られにくい方法です。競売になると物件情報が裁判所やインターネットで公開されるため、その点でも早期の対応が有利に働きます。

まとめ｜まずは3つの数字を並べることから

リースバックが使えるかどうかは、残債と売却価格の関係で決まります。オーバーローンでも打つ手はあるものの、時間が経つほど選択肢は減っていく点に注意してください。

ひとりで抱え込むと状況が動かないまま期限だけが迫ってきます。まずは査定を受けて数字を揃えるところから始めてみてください。空き家のみらいLABでも、無料でご相談をお受けしています。

リースバックそのもののデメリットもあわせて確認しておきましょう。