再建築不可物件で住宅ローンは組める？利用可能な金融商品と審査のポイント

再建築不可物件は、銀行の住宅ローンやフラット35は原則として使えません。担保価値が低いため、一般的な金融機関の審査が通りにくいのです。「やっぱり現金じゃないと無理か…」とがっかりするのは、まだ早いですよ。

実は、ノンバンクの住宅ローンや不動産担保ローンなど、再建築不可物件でも利用できる資金調達の方法はいくつもあります。金利はやや高めになりますが、選び方と資金計画次第で十分に購入は可能です。

この記事では、再建築不可物件で住宅ローンが組みにくい理由から、使える資金調達4つの方法、金利別の総支払額シミュレーション、審査を通すためのポイントまで解説します。資金調達で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

再建築不可物件で住宅ローンは組める？結論と理由

銀行の住宅ローンは原則組めない

結論からお伝えすると、メガバンクや地方銀行といった一般的な金融機関の住宅ローンで、再建築不可物件を購入するのはほぼ不可能です。審査の段階で物件の担保価値が低いと判断され、融資を断られるケースが大半を占めます。

購入希望者が住宅ローンを使えないことは、再建築不可物件が売れにくい大きな要因にもなっています。

なぜ通らない？担保価値の低さと債務者リスク

住宅ローンは、万が一返済が滞ったときに金融機関が物件を売却して資金を回収する仕組みです。ところが再建築不可物件は、いざ売ろうとしても買い手がつきにくく、担保としての価値が低い。金融機関にとっては「貸したお金を回収しづらい物件」になるため、融資に慎重にならざるを得ないわけです。

建て替えができず資産価値が下がりやすい点も、債務者リスクとして評価され、審査のハードルを押し上げています。

フラット35は使える？再建築不可物件の落とし穴

フラット35は「適法な住宅」が条件＝再建築不可は対象外

「審査が比較的ゆるいと言われるフラット35なら使えるのでは？」と考える方も多いですが、フラット35も原則として利用できません。

フラット35には「取得する住宅が建築基準法などに適合していること」という技術基準があります。再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていない既存不適格の建物のため、この条件にあてはまらず、対象外になってしまうのです。「フラット35なら何とかなる」という期待は、残念ながら通用しません。

2026年のフラット35金利の参考水準

参考までに、2026年2月時点のフラット35の最頻金利は年2.260%程度です。仮に使えれば魅力的な水準ですが、再建築不可物件では利用できないため、次に紹介する別の手段を検討することになります。

再建築不可物件で使える4つの資金調達方法

銀行ローンとフラット35が使えなくても、資金調達の道は残されています。再建築不可物件で利用できる主な4つの方法を見ていきましょう。

①ノンバンクの住宅ローン（金利4%前後）

ノンバンクとは、預金業務を行わず融資に特化した金融機関のこと。銀行が敬遠する物件にも柔軟に対応してくれることがあり、再建築不可物件の購入で最も現実的な選択肢になります。

審査は銀行より通りやすい傾向がある一方、金利は平均4%前後と高め。「物件の立地や状態によっては融資を検討してくれる」というスタンスの会社が多いので、まずは相談してみる価値があります。

②不動産担保ローン（金利3%前後・別の不動産が必要）

購入する再建築不可物件とは別に、資産価値のある不動産を担保にして融資を受ける方法です。自宅や他の所有地、あるいは親・配偶者など身内名義の不動産を担保にできれば、ノンバンクの住宅ローンより低い3%前後の金利で借りられることがあります。

ただし、担保にする不動産を持っていることが前提です。返済が滞れば担保にした不動産まで失うリスクがあるため、資金計画は慎重に立てましょう。

③リフォームローン（リノベ費用の調達）

物件本体を現金で購入し、リノベーション費用をリフォームローンでまかなう方法もあります。リフォームローンは無担保で借りられるものが多く、住宅ローンより手続きがシンプル。借入額は住宅ローンより小さめですが、再建築不可物件の活用には部分リノベが中心になるため、十分に役立ちます。

④現金購入（最もシンプル）

再建築不可物件は価格が安いため、現金で購入する人も少なくありません。ローンの審査も金利負担もなく、手続きが最もシンプル。投資用に複数物件を現金で買い進める投資家もいます。手元資金に余裕があれば、もっとも有利な方法と言えます。

4つの方法の比較表

方法	金利目安	審査	注意点
①ノンバンク住宅ローン	4%前後	銀行より通りやすい	金利が高い
②不動産担保ローン	3%前後	担保次第	別の不動産が必要
③リフォームローン	2〜5%程度	比較的通りやすい	借入額が小さめ
④現金購入	—	不要	まとまった資金が必要

【シミュレーション】金利の違いで総支払額はどれだけ変わる？

「金利4%」と言われても、実際の負担感はピンとこないですよね。ここでは、金利の違いが総支払額にどれだけ影響するかを具体的な数字で見てみましょう。

2,000万円を35年で借りた場合の総額比較（1.5%/3%/4%）

金利	借入方法の例	総支払額の目安	差額
1.5%	一般の住宅ローン（参考）	約2,572万円	—
3%	不動産担保ローン	約3,233万円	＋約660万円
4%	ノンバンク住宅ローン	約3,720万円	＋約1,148万円

同じ2,000万円を借りても、金利1.5%と4%では総支払額に1,100万円以上の差が生まれます。再建築不可物件は物件価格が安い分、この金利差をどう抑えるかが資金計画の最大のポイントになります。

金利の高さをカバーする考え方

金利が高いことは事実ですが、再建築不可物件にはそもそもの購入価格が安いという大きな強みがあります。通常物件の5〜7割で買えるため、借入額自体を小さく抑えられるのです。

たとえば、同じエリアで通常物件が3,000万円のところ、再建築不可物件なら1,800万円で買えるとすれば、借入元本が1,200万円少なくなります。金利が高くても、元本が小さければ総支払額を抑えられるわけです。頭金を多めに入れて借入額を圧縮したり、繰上返済で利息を減らしたりする工夫も併せて有効でしょう。

再建築不可物件のローン審査を通すためのポイント

ノンバンクや不動産担保ローンでも、審査がある以上は通る・通らないがあります。少しでも審査を有利に進めるための3つのポイントを押さえておきましょう。

頭金を多めに用意する

頭金を多く入れて借入額を抑えると、金融機関のリスクが下がり審査に通りやすくなります。物件価格の2〜3割程度の頭金を用意できると、融資の可能性がぐっと高まります。借入額が減れば、前述の金利負担も軽くなる一石二鳥の効果があります。

本人の属性（年収・勤続・信用情報）を整える

物件の担保価値が低い分、借りる本人の信用力（属性）が重視されます。安定した年収、長い勤続年数、クレジットカードやローンの延滞がない健全な信用情報。これらが整っているほど、審査は有利になります。他社借入が多い場合は、先に整理しておくと印象が良くなります。

再建築可能化など物件評価を上げる工夫

セットバックや隣地購入で再建築可能にできる見込みがあれば、物件の担保価値が上がり審査に好影響を与えます。再建築可能になれば、将来的に一般の住宅ローンへの借り換えも視野に入ります。物件の再建築可能化の可能性は、購入前に確認しておくと資金調達の幅が広がります。

購入＋リノベーションの資金計画を立てる

物件価格だけでなくリノベ費用も込みで考える

再建築不可物件を購入する際に見落としがちなのが、リノベーション費用です。築古物件が多いため、住む・貸すには相応のリフォームが前提になります。物件価格だけで資金計画を立てると、購入後のリノベ費用が足りなくなる事態に陥りかねません。

「物件価格＋リノベ費用」をセットで考え、トータルの総予算で資金調達を組み立てるのが鉄則です。リノベ費用の相場感をつかんでおくと、計画が立てやすくなります。

リフォーム一体型ローンの活用

金融機関やノンバンクによっては、物件購入費とリフォーム費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型ローン」を扱っているところもあります。別々に借りるより手続きが一本化でき、金利面でも有利になることがあります。

再建築不可物件の購入とリノベーションをワンストップで相談できる会社なら、提携金融機関の紹介を含めて資金計画をまとめてサポートしてもらえるので、効率的に進められます。

再建築不可物件の住宅ローンに関するよくある質問

再建築不可物件は現金がないと買えませんか？

現金がなくても購入は可能です。銀行の住宅ローンやフラット35は使えませんが、ノンバンクの住宅ローン（金利4%前後）や、別の不動産を担保にする不動産担保ローン（金利3%前後）といった選択肢があります。物件本体を現金で買い、リノベーション費用をリフォームローンでまかなう方法もあります。金利は高めですが、物件価格が安いため借入額を抑えやすいのが再建築不可物件の特徴です。

ノンバンクの住宅ローンは審査が甘いのですか？

「甘い」というより、銀行とは審査の基準が異なると考えるのが正確です。ノンバンクは銀行が敬遠する物件にも柔軟に対応する一方、その分のリスクを金利に上乗せしています。雇用形態や勤続年数の制限が緩いケースもありますが、本人の信用情報や返済能力はしっかり審査されます。金利が高い分、総支払額は大きくなるため、事前にシミュレーションして無理のない返済計画を立てることが大切です。

再建築不可物件のローン金利はなぜ高いのですか？

物件の担保価値が低く、金融機関にとって貸し倒れリスクが高いためです。再建築不可物件は建て替えができず、いざ売却しようとしても買い手が限られるため、担保として回収しにくい資産とみなされます。このリスクをカバーするために金利が高く設定されます。金利を抑えたい場合は、別の不動産を担保にする不動産担保ローンの利用や、頭金を多めに入れて借入額を減らす方法が有効です。

リフォームローンと住宅ローンは併用できますか？

併用できる場合があります。たとえば、ノンバンクの住宅ローンで物件を購入し、別途リフォームローンでリノベ費用を借りるという組み合わせです。ただし、両方を借りると返済負担が重くなるため、合計の返済額が無理のない範囲に収まるかを必ず確認しましょう。物件購入費とリフォーム費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型ローン」を使えば、手続きを一本化できて便利です。

再建築可能にすれば普通の住宅ローンを組めますか？

再建築可能になれば、一般の住宅ローンを利用できる可能性が高まります。セットバックや隣地購入、43条但し書き許可などで接道義務を満たし「再建築可能」な状態にできれば、物件の担保価値が回復し、銀行の審査も通りやすくなります。すでにノンバンクなどで借りている場合は、再建築可能化した後に低金利の住宅ローンへ借り換えることで、総支払額を大きく減らせるケースもあります。

まとめ｜再建築不可でも資金調達の道はある

再建築不可物件は住宅ローンのハードルが高いのは事実ですが、ノンバンクや不動産担保ローンなど、資金調達の道はしっかり残されています。金利は高めでも、物件価格が安い分だけ借入額を抑えられるため、工夫次第で十分に手の届く買い物になります。

大切なのは、物件価格とリノベーション費用をセットで考え、無理のない資金計画を立てること。購入前に再建築可能化の可能性も確認しておくと、資金調達の選択肢が広がります。

リノすまいるでは、再建築不可物件の購入・リノベーションを、資金計画のご相談を含めてワンストップでサポートしています。「この物件、どう資金を組めば買える？」という段階から、お気軽にご相談ください。